La création de Nexity en juin 2000 est le fruit de l’assemblage des activités immobilières historiques de la Compagnie Générale des Eaux (devenu Vivendi), et en particulier les métiers de la SEERI et de la SARI (aménageur du quartier de La Défense à Paris) et des activités immobilières historique du groupe Arnault, promoteur de logement destinés aux classes moyennes.

La sortie du groupe Vivendi a été réalisée sous forme d’opération à effet de levier (Leveraged Buy Out ou LBO) par les dirigeants, Stéphane Richard, Jean-Louis Charon et Alain Dinin, appuyés d’investisseurs financiers dont LBO France et la Caisse Des Dépôts. Nexity s’est ensuite introduit en bourse en octobre 2004 à l'initiative de ses dirigeants, convaincus qu’après deux refinancements, les métiers de développement urbain (promotion et aménagement) ne sont plus compatibles avec le temps court des opérations à effet de levier.

En juin 2007, avant la crise des subprimes, Nexity fait alliance avec le groupe Caisse d’Épargne, qui lui apporte les activités de services et d’administration de biens (Lamy) et des participations minoritaires dans des activités non stratégiques aux deux groupes, telles que 21% du Crédit Foncier de France, 33% de la foncière Eurosic et 40% de Ciloger (société de gestion de SCPI). Dans les hypothèses de travail entre les Caisses d’Épargne (devenues groupe BPCE) et Nexity, l’ambition consistait à développer une plateforme de services dédiée aux différents clients : particuliers, entreprises et collectivités.

La crise financière de 2008 n'a pas permis de faire les développements souhaités mais les arbitrages des participations minoritaires mentionnées ci-dessus, ont donné à Nexity les moyens financiers de son accélération dès 2010.

Nexity renforce alors ses implantations géographiques et ses parts de marché sur l’ensemble de ses métiers historiques, et rend visible sa plateforme de services qu'il renforce par croissance externe, avec notamment l'acquisition en 2014 d'Oralia (administration de biens), puis en 2016 de PERL (usufruit locatif social) et Edouard Denis (promotion résidentielle), ou encore en prenant des participations majoritaires (à l'exemple de Morning en 2018 dans les bureaux partagés), ou plus récemment avec l'acquisition d'Angelotti, promoteur/aménageur résidentiel en Occitanie. Par ailleurs, Nexity s’est séparé des activités sur lesquelles sa valeur ajoutée de plateforme ne semblait pas pertinente. 

Depuis son introduction en bourse en 2004, Nexity a ainsi multiplié son chiffre d’affaires par 3,5 et son résultat opérationnel par plus de 2. Le Groupe a conservé de son LBO d’origine une culture forte de l’actionnariat salarié, de la gestion de la dette et de la préférence au résultat plus qu’à la taille.

En décembre 2022, Nexity a fait évoluer sa gouvernance. Le Conseil d'administration a attribué à Alain Dinin le titre de Président d’honneur de la Société, et a nommé Véronique Bédague, Directrice générale depuis 2021, en qualité de Présidente-Directrice générale à compter du 1er janvier 2023. Elle pilote le plan stratégique Imagine 2026 en ayant pour socle la Raison d'être de Nexity « la vie ensemble », avec le souci d'apporter des services à l’ensemble de ses clients, aussi bien en zone urbaine dense qu’en zone moins équipée.

Nexity(1), premier Groupe immobilier en France, intervient à la fois sur les métiers de services, de la promotion et de l’aménagement, pour l’ensemble des clients qu’ils soient particuliers, entreprises, institutionnels ou collectivités. 

Leader sur ses compétences « historiques » d’aménagement et de promotion, Nexity a affirmé sa raison d’être, « La vie ensemble », en créant des lieux qui créent des liens, et en additionnant des briques de services à ses métiers historiques. 

Nexity propose à ses clients une palette d’offres immobilières inégalée sur le marché, en tant que promoteur augmenté de briques de services :

Nexity se positionne parmi les leaders dans l’ensemble des activités où il opère tant en aménagement et promotion qu’en services.

En tant que premier groupe immobilier français intervenant sur l’ensemble des métiers de la promotion et des services immobiliers, Nexity est au cœur de la vie des gens, des entreprises et des territoires, et cette singularité lui confère une grande responsabilité : 

• •Accompagner chacun dans la durée dans tous ses projets de vie ;
• •Aider les entreprises à s’adapter aux mutations du monde du travail en créant des espaces qui donnent envie de se retrouver ; et
• •Accompagner les villes face aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux auxquels elles sont confrontées.

En se dotant d’une raison d’être en 2021, Nexity affirme collectivement cette responsabilité avec plus de force, le Groupe donne un sens commun à son action par-delà la diversité de ses métiers. La raison d’être « la vie ensemble » est une nouvelle étape qui s’inscrit dans la continuité de son histoire. Elle est, depuis la création de Nexity, le moteur de ses actions au quotidien et tous les collaborateurs y sont profondément attachés.

Les piliers d’engagement de la Raison d’être définis en 2021 ont évolué en 5 programmes, qui s’inscrivent à court et moyen terme. Ils intègrent le nouveau modèle d’opérateur global d’immobilier et projettent Nexity au-delà des grands axes de son plan stratégique Imagine 2026. À chaque programme correspondent des engagements concrets dont la mise en œuvre ou l’atteinte effective est suivie à travers des indicateurs quantitatifs ou qualitatifs selon les cas :

• •Unir toutes les forces face au défi environnemental ;
• •Œuvrer pour une ville inclusive et solidaire ;
• •Façonner l’immobilier des nouveaux modes de vie et de travail ;
• •Mettre le client au cœur de l’immobilier ; et
• •Enrichir le collectif Nexity de toutes diversités.

La plupart de ces objectifs s’inscrivent dans la stratégie RSE et ses indicateurs de performance, décrits au chapitre 3 « Performance extra-financière » du présent Document d'enregistrement universel.

Le modèle unique Nexity de promoteur augmenté de briques de services crée une valeur forte pour ses clients : quels que soient leurs besoins et problématiques immobilières, Nexity possède une offre en mesure d’y répondre de façon adaptée. Combinée à une démarche forte d’amélioration continue de l’expérience et de la satisfaction client, ce modèle permet au Groupe d’être présent à chaque étape de la vie immobilière de ses clients. 

Cela permet à la promotion de croître solidement parce qu’elle est accompagnée et enrichie par les services, qui eux-mêmes s’appuient sur la promotion pour se développer.

Parallèlement, ce modèle vertueux et résilient crée de la valeur à la fois pour le Groupe et ses clients :

• •Synergies impactant le chiffre d’affaires : ventes croisées et apport d’affaires entre métiers (ex : investisseur particulier dans le neuf ayant des besoins en gestion locative, entreprise souhaitant faire évoluer ses modes de travail et l’aménagement de ses espaces en bureaux opérés, investisseur institutionnel ayant pour objectif de développer une offre d’immobilier résidentiel opéré pour ses locataires et syndic pour l’ensemble des immeubles en copropriété livrés par la promotion), déploiement d’un challenge foncier et d’une application auprès de l’ensemble des collaborateurs du Groupe ;
• •Synergies de coûts, améliorant la productivité des métiers : mutualisations entre filiales (ex : partage de l’immobilier au sein d’une même région, sous-traitance intra-groupe…), économies d’échelle (ex : centralisation des achats, mise en place de contrats cadre et de tarifs négociés avec les partenaires…), mise en place d’une direction de la construction (centralisant la réflexion sur les procédés constructifs et l'industrialisation), optimisation des process et partage de compétences sur les métiers (mise en place d’un centre d’appels et de process de gestion de la satisfaction client sur l’ensemble du Groupe, développement de la mobilité entre métiers…) ; et
• •Proposition de solutions sur-mesure sur l’ensemble de la chaîne de valeur : développement de programmes mixtes, accompagnement sur de grands projets urbains, commercialisation d’offres packagées (ex : logement neuf et assurances, investissement locatif et mandat de gestion locative, immeuble de bureaux et property management, etc.), transformation de bureaux en logements, réhabilitation d’immeubles.

Au-delà de son modèle de promoteur augmenté de briques de services, la seconde caractéristique du modèle de Nexity est de s’inscrire dans un modèle de flux (société de services, faiblement capitalistique) et non de stock (société foncière, ou de détention d’actifs, fortement capitalistique : modèle de certains pairs ou concurrents et prépondérant à l’étranger).

Le Groupe commercialise ses logements par des contrats de réservation et ses lots de terrains à bâtir par des promesses de vente, suivis par des contrats de vente définitifs notariés. 

Les logements neufs sont commercialisés sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), modèle original issu de la loi du 3 janvier 1967 et progressivement perfectionnée qui se caractérise par un niveau de risque limité (par rapport à d’autres modèles) pour les promoteurs, les clients et les banques. 

Nexity n’a donc aucune activité fondée sur la détention à long terme d’actifs, à l’exception, de façon marginale et opportuniste, de certains terrains ou actifs à fort potentiel portés par le Groupe dans l’optique d’un développement futur en promotion immobilière, tout en respectant une enveloppe de 300 millions d'euros que le Groupe s'est fixée. En parallèle, Nexity développe une politique de partenariats pour développer des fonciers sur un temps plus long sans pour autant impacter son bilan.

Cette orientation stratégique – qui fait l’objet de réexamens réguliers – s’est vue jusqu’à présent confirmée, compte tenu de ses avantages :

• •Modèle asset light, moins intensif en capital ;
• •Moins exposé au risque d’évolution des taux d’intérêt ;
• •Assurant une meilleure agilité et flexibilité ; et enfin
• •Gage d’une absence de conflit d’intérêts entre métier de développement et métier de détention, et élément de réassurance pour les clients, notamment investisseurs institutionnels de Nexity (qui ne sont pas mis en concurrence avec une foncière propre au Groupe).

Par ailleurs, la pratique prédominante des opérateurs de marché repose sur la prise d’options sur des fonciers dont la levée suppose la réalisation de conditions suspensives, diminuant ainsi le risque porté par Nexity.

Nexity est positionné sur des marchés en constante évolution, influencés par des tendances démographiques, économiques, sociales, sociétales et environnementales. Ces dynamiques se sont vues renforcées par les impacts de la crise sanitaire, qui ont accéléré la transformation des usages immobiliers. 

Cette section présente les deux moments de marché structurels auxquels Nexity fait face : l'accélération de la ville durable et le déplacement de la valeur du produit vers l'usage. 

La compréhension de ces tendances permet à Nexity de positionner ses métiers de manière à tirer parti de leur fort potentiel de croissance à moyen et long terme. Les environnements de marché spécifiques à chaque métier du Groupe sont présentés aux paragraphes 1.6.1.1, 1.7.1.1 et 1.8.1.1 « Environnement de marché » du présent chapitre.

En raison de la croissance démographique, de la baisse tendancielle de la taille des ménages, des défis du mal logement et de l'impact de la loi Climat et Résilience, la France est confrontée à de forts besoins en logements neufs ou rénovés. Selon les prévisions de l'INSEE (Tableaux de l'économie française 2022), la population française devrait augmenter de 1,9 million d'habitants en 2044 par rapport à 2021, alors que la taille des ménages continue de réduire, passant de 2,6 personnes en 1990 à 2,2 personnes en 2020(2).

Il est également important de prendre en compte les besoins de plus de 4,1 millions de ménages mal ou non logés en France(3). 

Enfin, la loi Climat et Résilience poussera également vers la sortie progressive du marché locatif, privé et social, environ 2 millions de logements les plus énergivores (classés F et G) entre 2025 et 2028 ; puis les quelques 2,8 millions de logements locatifs classés E seront concernés à partir de 2034.

Ces différents facteurs entraînent une demande potentielle considérable de logements neufs ou rénovés d'ici 2030, estimée entre 500.000 et 600.000 logements par an par Nexity(4), alors que le marché ne construit environ que 375.000 logements par an(5). Cette approche nationale est une approche indicative du delta entre production et besoins qui donne une idée de l’ampleur de l’effort à fournir. Mais cette appréciation ne se substitue pas à une approche locale, plus territorialisée et contextualisée, des besoins en logements.

À travers sa Raison d’Être « La vie ensemble », Nexity a pour objectif de créer des lieux qui créent des liens. 

En ajoutant à ses métiers historiques de promotion des services attendus par ses clients (syndic, gestion, location, transaction, financements, assurances, property management, résidences étudiantes ou encore coworking), Nexity est progressivement passé du modèle de promoteur traditionnel à celui d’un promoteur complété de briques de services.

À terme, le Groupe a pour ambition de disposer d’un modèle vertueux où la promotion croît solidement parce qu’elle est accompagnée et enrichie par les services, qui eux-mêmes s’appuient sur la promotion pour se développer, chacun se nourrissant mutuellement de la croissance de l’autre.

Lors de sa journée investisseurs du 28 septembre 2022, le Groupe a présenté sa feuille de route stratégique IMAGINE 2026 avec pour ambition de devenir un opérateur global d’immobilier pour un nouveau cycle de croissance sur la période 2022-2026. 

La position de leader du Groupe dans chacun de ses métiers lui donne les moyens de développer et de capter les valeurs d’usage et joue un rôle essentiel et inégalé dans le développement de la ville durable et abordable. 

En captant toute la valeur du produit et des usages et en accompagnant chacun de ses clients de la façon la plus appropriée, tout au long de sa vie immobilière, Nexity a pour ambition de devenir un opérateur global d’immobilier, en étant au cœur d’un écosystème ouvert lui permettant d’opérer, de distribuer et d’agréger une large gamme d’offres immobilières pour proposer à ses clients des solutions personnalisées. 

Le Groupe souhaite également prendre appui sur ses forces actuelles pour entrer dans un nouveau cycle de croissance en servant chacun de ses clients, qu’ils soient particuliers, entreprises, institutionnels, ou collectivités. 

Pour atteindre cette ambition fixée dans son plan stratégique Imagine 2026, Nexity s’appuiera sur deux mouvements de marché très puissants : 

• •L’accélération de la ville durable, qui oblige à innover en permanence sur les offres comme sur les procédés constructifs, favorisant les acteurs ayant la taille et les moyens de ces investissements ; et
• •Déplacement de la valeur du produit vers l’usage aussi bien sur le logement que sur le tertiaire : déployer un « univers d’expérience » propre à Nexity en déployant notamment un immobilier résidentiel opéré unique sur le marché.

L’accélération de la ville durable est en grande partie liée à l’évolution de l’environnement législatif et réglementaire pour répondre à l’urgence climatique et touche aussi bien le flux que le stock, au travers des réglementations en vigueur (voir paragraphe 1.3 « Environnement de marché» du présent chapitre) : 

Pour répondre à la nécessité de travailler sur la ville existante (reconstruction de la ville sur la ville), la stratégie du Groupe est de capitaliser sur son effet taille et sa maîtrise industrielle en s’appuyant sur un continuum d’expertises en neuf et en rénové, renforçant son aptitude à industrialiser, pour maintenir ses marges et en disposant d’une capacité à sécuriser ses financements.

Nexity fait évoluer en permanence et au plus près de la demande des habitants toute la gamme de ses produits. Tous ses projets ont un ancrage territorial fort, conçus en partenariat avec les collectivités, avec deux impératifs indissociables : la sobriété (réhabiliter, réutiliser et construire neuf le plus frugalement possible) et l’anticipation des conséquences du changement climatique. Quelle que soit la clientèle concernée, les produits du Groupe seront durables, abordables et catalyseurs du « vivre-ensemble ».

Le Groupe est depuis plusieurs années engagé dans une démarche partenariale avec les collectivités sur l’ensemble des territoires qu’ils soient urbains, peri-urbains ou même ruraux. Dans une période où les collectivités sont confrontées à des fortes exigences de la part de leurs administrés (sociales, urbaines, environnementales), Nexity a accentué et diversifié ses capacités d’intervention afin de renforcer leurs relations avec :

• •Un partenariat dans le temps : sur l’ensemble du territoire national, avec près d’une trentaine de ZAC en tant que délégataire pour les collectivités, et une dizaine de grands projets urbains en cours de réalisation, Nexity est aujourd’hui un acteur solide et reconnu. Son expérience lui permet de s’inscrire dans une relation de temps long avec les collectivités ;
• •Un partenariat pour accompagner les mutations de ces territoires : Nexity a étoffé ses offres de services afin de mieux répondre à des problématiques particulières en confirmant une compétence aujourd’hui reconnue en matière de dépollution que le Groupe développe dans le cadre de la transformation des friches industrielles.
• De même en s’inscrivant dans le dispositif Cœur de Ville et Petites Villes de Demain (réhabilitation de centre-ville) ou dans les transformations des entrées de villes en partenariat avec certains acteurs de la grande distribution alimentaire.
• Enfin, via une nouvelle offre de services sur les métiers du conseil, en accompagnant les collectivités sur les questions de renaturation, de restructuration ou de développement de zones économiques ; et
• •Un partenariat pour donner du sens dans les territoires, à la vie ensemble et à l’inclusion : syndic de copropriété et gérants d’immeubles, Nexity, à la différence de beaucoup de ses concurrents, reste sur le territoire après la livraison de ses opérations. De plus, via ses plus de 200 agences dans les métropoles et les villes moyennes, le Groupe renforce « physiquement » son ancrage territorial, et ses agences deviennent progressivement des points d’appui locaux de tous les métiers de l’entreprise. 
• De même, au travers de Nexity Non-Profit, mais également via la Fondation Nexity, Nexity accompagne de nombreux projets associatifs ou d’insertion dans toutes les villes où le Groupe intervient.

Dans ce mouvement d’accélération de la ville durable, la taille de Nexity est un atout essentiel pour prendre des parts de marché, notamment grâce à :

• •Sa politique de croissance multimarques et multiproduits : le Groupe est présent sur tout le territoire grâce à deux marques nationales (Nexity Immobilier Résidentiel et Groupe Edouard Denis), trois marques expertes en régénération urbaine (Apollonia, Patrimoine & Valorisation, et SEERI) et deux marques territoriales (Primosud et Angelotti). Ces marques, à fort ancrage local, complémentaires en termes d’expertises, de produits et de localisations géographiques répondent à l’ensemble de ses segments clients.
• •Sa force de distribution efficace et ciblée : la distribution des produits du Groupe est assurée par une force de commercialisation physique et digitale inégalée, pour les ventes au détail (vendeurs, agences en cœur de ville, partenaires sous mandat Nexity) et pour les ventes en bloc en proposant des expertises internes et des offres packagées pour les bailleurs sociaux et les investisseurs institutionnels, dont le Groupe est le premier partenaire. 

La position de leader dans ses métiers donne à Nexity les moyens de renforcer son leadership sur le marché en jouant un rôle essentiel et inégalé dans le marché de la Ville durable et abordable. 

Nexity transforme en profondeur son modèle visant à établir une communauté de clients et investisseurs actifs et réguliers en amont et en aval de l'achat d'un logement neuf. Cela conduira à une augmentation de la « lifetime value » de chaque client. Pour ce faire, la stratégie de Nexity se décline en 3 axes décrits ci-après.

Une extension de l’offre locative pour les institutionnels et les particuliers

Nexity déploie une offre complète de modes de gestion vis-à-vis de ces clients et qui favorisera le soutien des institutionnels au marché du logement, et en aval l’existence d’un marché locatif dynamique bénéficiant au plus grand nombre :

Ces offres dont le positionnement est unique sur le marché vont permettre à Nexity de conforter ses hypothèses de prises de part de marché dans le résidentiel.

Une multiplication des formes d’accès à la propriété

Le Groupe proposera une offre élargie de nouveaux services et produits immobiliers tels qu’un produit d'investissement à rendement garanti géré et loué par ses services, des produits pierre-papier ou un modèle d'accès progressif à la propriété (tokenisation) en soutenant les efforts d'épargne avec un abondement Nexity, ou encore des prises de participations dans des SCPI avec des grands opérateurs.

Une activation de la base clients du Groupe par l’intensification et la récompense de la relation client

Dans un contexte de fort changement des modes de vie et d’usages, Nexity développe un univers d’expériences visant à constituer une communauté de clients et d’investisseurs fidélisée et valorisée :

• •Au travers d’un écosystème ouvert « MyNexity », enrichi en permanence de nouveaux services et produits immobiliers distribués par Nexity ou par des tiers ; et
• •En effectuant un ciblage précis des clients pour leur proposer des offres de produits et services adaptées à leurs besoins.

Ces nouvelles offres, déployées grâce à la plateforme digitale actuelle de Nexity, seront mises en œuvre rapidement avec le lancement à venir d’une offre de résidences gérées pour les familles avec une garantie de loyer pour l'investisseur privé ou institutionnel, ainsi que des produits d’épargne pour futur propriétaire ciblant les locataires.

La force du modèle de Nexity en tant qu'opérateur global d’immobilier repose sur sa capacité à intégrer ses offres de promotion, de services, et de distribution de produits (opéré ou non) afin d’offrir des solutions personnalisées à ses clients tout au long de leur vie immobilière. 

Nexity propose pour les entreprises des solutions s’insérant parfaitement dans les nouveaux schémas immobiliers des entreprises : des bâtiments à forte intensité d’usage (maximisant les interactions des collaborateurs) associant aménagements flexibles, offre servicielle et sobriété environnementale. 

Dès 2018, le Groupe, qui avait anticipé les changements dans les modes de travail poussant les entreprises à repenser leurs besoins d’espaces, proposait des bureaux intégrant dès leur conception les contraintes de production bas carbone et de flexibilité d’usage.

L’évolution de l’environnement depuis a largement validé cette approche, et met Nexity en situation favorable pour saisir les opportunités liées à la transformation du secteur.

Nexity développe des programmes tertiaires innovants, bas carbone, en avance sur la réglementation environnementale, avec des solutions adaptées aux nouvelles attentes :

• •Optimisation de l’empreinte carbone des matériaux de construction ;
• •Proposition d’un bâtiment frugal « Essentiel » sans climatisation ni chauffage ;
• •Rénovation de bâtiments, amélioration des performances énergétiques et transformation du bâti. Nexity travaille également à une proposition de rénovation de bâtiment en mode « Essentiel » ; et
• •Mixité des usages, intégration de services, création de bâtiments flexibles et solutions sur mesure pour les utilisateurs.

Nexity a d’ores et déjà déployé de nombreuses offres pour répondre à la demande de ses clients, créant ainsi de nouveaux vecteurs de croissance. À titre d’exemple : 

• •Morning en s’appuyant sur le succès de son activité de coworking développe à un rythme soutenu une offre de conception d’espace modulaire à la carte ; et 
• •Hiptown accélère en région sur le corpoworking répondant ainsi à l’appétit des investisseurs pour une offre d’hospitality capable d’améliorer l’attractivité de leurs actifs. 

L’information sectorielle présentée dans ce chapitre reflète le reporting opérationnel avec la présentation des co-entreprises en intégration proportionnelle. Les comptes consolidés selon les normes IFRS figurent au paragraphe 5.4 « Eléments selon le reporting opérationnel » du présent Document d’enregistrement universel .

Performance commerciale : plus de 2 points de gain de part de marché en logement neuf 

• •Forte résilience en logement neuf : 18.000 réservations dans un marché 2022 à 121.875 unités(16) (-25%)
• •Leadership renforcé : 14,8% de part de marché en 2022
• •Taux d’occupation record pour l’immobilier opéré (coworking et résidences étudiantes)

Résultats financiers en ligne avec les objectifs 

• •Chiffre d’affaires supérieur à 4,6 milliards d'euros, en hausse de 2% vs 2021
• •Résultat opérationnel courant à 367 millions d'euros en ligne avec les niveaux records de 2021
• •Taux de marge opérationnelle autour de 8%

Endettement contenu et financements sécurisés

• •Endettement financier net(17) au 31 décembre à 820 millions d'euros, soit 2,1x EBITDA, bien en dessous du plafond du plan Imagine 2026 (2,5x EBITDA)
• •Ligne de crédit corporate renouvelée pour 5 ans et augmentée à 800 millions d'euros avec un pool élargi
• •Cession des activités à l’international engagée (Pologne et Portugal) 

Perspectives 2023 : une année transitoire 

• •Chiffre d’affaires supérieur à 4,5 milliards d'euros  
• •Résultat opérationnel supérieur à 300 millions d'euros 
• •Dividende au titre de l’exercice 2022(18) : confirmé à 2,50€ 

Les évolutions démographiques génèrent un besoin structurel de logements neufs en France du fait de la croissance de la population, de la démultiplication du nombre de ménages (décohabitation) et des phénomènes migratoires, auxquelles s’ajoutent d’autres macro-tendances décrites au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre). Face à cette demande, l’effort de construction demeure insuffisant, et complexifie l’accès au logement.

Dans un contexte marqué en 2022 par une hausse de l’inflation sur fond de tensions géopolitiques et de hausse des taux d’intérêt, le marché français des ventes de logements neufs connaît un ralentissement qui s’est accéléré sur la fin de l’année.

Avec la mise en œuvre, au 1er janvier 2022 de la réglementation RE2020, les dépôts de permis ont été boostés artificiellement. Les autorisations sont en hausse de 3% à 483.300 logements sur l’année 2022 mais elles se sont fortement contractées sur le dernier trimestre (-26% par rapport au 4ème trimestre 2021). Les mises en chantier de logements neufs sont de nouveau en recul en 2022 et s’établissent sous la moyenne des 10 dernières années : -5% au global à 370.800 unités et -8% pour les logements collectifs.

Pour analyser le marché de la promotion en immobilier résidentiel à l’échelle nationale, Nexity s’appuie sur les chiffres de l’Observatoire de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) qui se base sur les informations remontées par les différents observatoires régionaux de la FPI et qui couvre environ 90% du marché de la promotion immobilière. Il comptabilise les ventes nettes de logements au détail (occupants et investisseurs particuliers) et les ventes de logements en bloc (investisseurs institutionnels, opérateurs de logements sociaux et acteurs du logement intermédiaire).

Après s’être redressé en 2021, le marché du logement neuf chute en 2022 (-25% à 121.875 réservations) dans un contexte marqué par la détérioration de la solvabilité des ménages (remontée des taux, inflation, etc). Sur un an, les réservations aux investisseurs particuliers reculent de 26% et les réservations aux propriétaires occupants baissent de 13%. Après deux années de hausse, les ventes en bloc reculent de 37% par rapport à 2021 et représentent 23% des ventes du marché. 

Sur le marché du développement et de la promotion de logements neufs, de nombreux acteurs interviennent au niveau national mais également régional. Les concurrents nationaux les plus importants qui interviennent sur le marché du logement neuf sont Altarea Cogedim, Bouygues Immobilier, Alila, Vinci Immobilier et Kaufman & Broad.

Le tableau suivant montre le nombre de réservations nettes de logements neufs et la part de marché des principaux acteurs de la promotion résidentielle.  

À travers son activité de lotissement (Aménagement & terrains à bâtir), le Groupe est l’un des leaders sur ce marché. Les autres intervenants de taille nationale sont principalement Capelli, Procivis Immobilier, Francelot et Ataraxia. Le marché de l’aménagement et du terrain à bâtir est très dispersé. Les autres intervenants non mentionnés ci-avant sont régionaux ou locaux avec une production annuelle moyenne inférieure à 100 lots, ou des intervenants publics, telles des Sociétés d’Économie Mixte (SEM).

Une description des macro-tendances soutenant les marchés du Groupe est présentée au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre.

L’activité sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise est restée relativement stable en 2022. Au total, ce sont plus de 26 milliards d’euros engagés en immobilier d’entreprise banalisé en France sur l’année 2022, un résultat légèrement en baisse de 2% sur un an mais qui demeure en ligne avec la moyenne décennale. Le 4ème trimestre, traditionnellement très actif, a néanmoins enregistré un net repli de 49% par rapport à 2021, soit un cumul de 5,7 milliards d'euros investis. Les investissements dans le segment des bureaux cumulent près de 14 milliards d’euros sur l’année 2022, soit une baisse des volumes annuels de 14% (en deçà de la moyenne de 10 ans de près de 20%), en lien notamment avec la raréfaction des grandes transactions. 

Les investissements en immobilier de bureaux en Île-de-France ont affiché un recul net de 20% sur un an, à l’exception des principaux quartiers d’affaires établis qui continuent d’être soutenus par la demande du marché locatif. Les engagements sur les marchés de bureaux régionaux se sont montrés résilients, avec une hausse annuelle de 8%. Par ailleurs, les volumes engagés sur le marché de la VEFA s’élèvent à 2,22 milliards d’euros (dont 16% en blanc).

Avec plus de 2,1 millions de mètres carrés commercialisés en 2022, la demande placée en Île-de-France enregistre une hausse annuelle de 10% mais demeure néanmoins en deçà de 5% de la moyenne décennale(22).

Par ailleurs, l’occupation des centres de coworking reste bien orientée confirmant l’appétence pour la flexibilité : plus de 6.000 postes commercialisés en 2022, soit près de 80.000 mètres carrés(23).

En parallèle, l’offre immédiate de bureaux en Île-de-France augmente pour atteindre 4,3 millions de mètres carrés au 31 décembre 2022, soit un taux de vacance estimé à 7,2% par CBRE. Des disparités géographiques sont toutefois à souligner, avec une offre très contrainte à Paris et un stock qui augmente dans les zones périphériques sous l’effet de nombreuses livraisons, notamment à La Défense et dans les 1ères Couronnes Nord et Est. La part des développements neufs/restructurés est orienté à la hausse en comparaison avec les années précédentes, soulignant l’aversion au risque de certains acteurs. Toutefois, les projets et permis de construire déposés tendent à baisser, reflet de la prudence de certains promoteurs et propriétaires immobiliers face à la conjoncture actuelle (hausse des taux d’intérêt et des coûts des matières premières notamment). Les livraisons programmées entre 2023 et 2024 s’élèvent à plus d’1 million de mètres carrés, dont plus de 500.000 mètres carrés qui alimenteront le marché en 2023. 

Les loyers faciaux restent orientés à la hausse dans le quartier central des affaires parisien et dans les secteurs franciliens établis. Ils sont stables ou en baisse dans les autres secteurs. Les mesures d’accompagnement demeurent orientées à la hausse, avec un niveau moyen de 24,6% en Île-de-France et des taux disparates selon les secteurs de marché.

En 2022, 3,5 millions de mètres carrés ont été mis en chantier en immobilier de bureaux en France métropolitaine affichant une légère baisse de 3% par rapport à 2021 et témoignant de la reprise de l’activité qui avaient été sensiblement impactée en 2020 des suites de la crise sanitaire. En Ile-de-France, les mises en chantier du Groupe se sont élevées à environ 34.000 mètres carrés, soit une part de marché de 5%(24).

Le positionnement de Nexity intégrant l’ensemble des expertises au service du Client Entreprise, de la conception à l’exploitation, est inédit sur le marché.

Certains groupes combinent néanmoins promotion tertiaire et property management (à l’instar de BNP Real Estate, de Vinci Immobilier ou Crédit Agricole Immobilier). D’autres développent également des offres de coworking, ou de « bureau opéré » pour le compte d’utilisateurs (Bouygues ou Icade par exemple). De façon générale, plusieurs positionnements se distinguent, avec des offres intégrées/multiproduits, des stratégies plus ciblées sur la chaîne de valeur verticale ou encore des approches spécifiques visant les actifs prime ou bas carbone.

Les perspectives de déploiement des développements en régions, la poursuite de l’intégration de nouveaux services en phase de restructuration ou d’exploitation, les synergies entre la promotion et les services de gestion et d’exploitation, la montée du nomadisme, la diversification des modes de travail et la consolidation du savoir-faire en matière de construction bois devraient consolider le positionnement concurrentiel de Nexity en matière d’immobilier d’entreprise.

Les activités de Services de Nexity servent aussi bien les clients Particuliers que les clients Entreprise et se décomposent en 3 modèles distincts :

• •La gestion : administration de biens pour les particuliers et property management pour les entreprises ;
• •L’exploitation : gestion de résidences étudiantes et d’espaces de coworking ;
• •La distribution : commercialisation de logements neufs en démembrement de copropriété ou par un réseau d’agences bancaires.

Une description des macro-tendances soutenant les marchés du Groupe est présentée au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre.

Le secteur de l’administration de biens regroupe les métiers de la gérance locative pour le compte de propriétaires, la gestion de syndic de copropriété et également la transaction (location et ventes de biens).

Le marché des services immobiliers se caractérise par sa forte atomisation. Le secteur compte près de 6.000 cabinets d’administrations de biens principalement des petites structures indépendantes. Un chiffre qui tend à baisser du fait notamment de la concentration du marché autour de grands réseaux de franchises (-1% entre 2021 et 2020). Les 5 premiers réseaux totalisent en syndic et gérance locative 34% de part de marché, marché da(26)ns lequel Nexity se positionne à la troisième place. Les acteurs locaux indépendants pèsent sur ces 2 marchés un peu plus de 60%(27).

Au socle traditionnel des property managers, constitué de la gestion locative, technique et comptable, s’adjoignent de nombreuses missions complémentaires : conseil fiscal, audit et préconisations énergétiques, solutions de gestion technique, assistance travaux, sélection des fournisseurs, plateformes de services aux occupants, etc. Sous l’effet de pressions tarifaires, d’un tassement de la demande et de la fin du modèle de rente avec l’érosion des taux d’intérêt, le secteur a fait face à des remises en question ces dernières années. Le changement de paradigme induit par les attentes plus qualitatives des occupants offre désormais des perspectives clés aux property managers, capables de répondre aux enjeux du smart & green building et d’articuler énergie, consommation, confort et sécurité grâce à une gestion efficiente de la data notamment. Ainsi, différents outils participent à l’élargissement croissant de l’offre de services, impliquant notamment gestion technique des bâtiments (GTB), tableaux de bord et data room au service de la performance, ou encore objets connectés et prestations dédiés aux occupants. Ces changements structurels, modifient le paysage en déverrouillant le potentiel de croissance jusqu’alors très limité du marché. Depuis le début de la crise sanitaire, le property management a joué un rôle stratégique en apportant davantage de flexibilité et de sécurité dans les espaces de travail en proposant notamment de nouveaux outils digitaux pour répondre aux attentes des clients utilisateurs.

Le marché des résidences étudiantes est très dynamique, du fait notamment d’une croissance de la population étudiante dans le supérieur (+2,5% à la rentrée 2021/2022), d’une dynamique de décohabitation forte (départ du domicile familial), des tensions locatives importantes sur les studios du parc locatif privé notamment dans les grandes villes françaises et enfin d'un marché qui s’internationalise de plus en plus du fait de la mobilité croissante des étudiants.

Aujourd’hui, trois tendances sur le marché immobilier étudiant semblent se dégager :

• •La poursuite du développement immobilier : la taille du parc de résidences étudiantes n’est pas directement corrélée à la démographie étudiante, sur les territoires sous-équipés et ou en croissance (ex. : Toulouse) ;
• •La clientèle internationale : elle constitue une demande directe, due à une décohabitation familiale obligatoire et à ses besoins spécifiques en termes d’accès au logement ; et
• •L’augmentation des investissements institutionnels et particuliers pour diversifier les portefeuilles et capitaliser sur une classe d’actif performante mais aussi résiliente lors d’une conjoncture économique morose.

À noter également, une évolution des attentes et besoins étudiants vis-à-vis de leur logement en termes d’expérience client avec des besoins en flexibilité, praticité, services et convivialité avec les autres résidents. La recherche d’une offre clé en main et d’une plus grande centralité concernant la résidence (plus proche du centre-ville, ou à proximité des transports pour une meilleure accessibilité par exemple au campus).

En 2022, le marché du coworking a continué son développement avec une croissance de 20% du nombre d’espaces, notamment hors de l'Île-de-France. On constate également une montée en gamme des centres de coworking avec moins de places en open space partagés et une offre qui tend à se rapprocher davantage de l’hôtellerie pour entreprises avec une certaine hausse des prix. On observe également un mouvement de concentration du marché avec le regroupement ou la fusion d’acteurs.

Le modèle traditionnel de l’immobilier de bureaux et l’organisation du travail ont pris depuis plusieurs années un virage qui semble profond, portés par le décloisonnement des espaces, la flexibilité et le nomadisme, dans un environnement de plus en plus digital et connecté. De plus, le bien-être au travail constitue une préoccupation majeure pour de nombreuses entreprises, accompagné d’une volonté les salariés à un meilleur équilibre vie privée/vie professionnelle. Face à ce constat, les entreprises cherchent à adapter leurs espaces de travail et à proposer une nouvelle offre de services. 

Le bureau « classique » est challengé et les utilisateurs privilégient des aménagements flexibles capables d’associer optimisation de l’espace, hausse du collaboratif et « agilité » tout en maintenant la sécurité sanitaire. Flex-office, espaces partagés modulables et lieux de concentration, zones de coworking, intégration du ludique et conception d’espaces dédiés aux services ont ponctué les réalisations les plus innovantes ces dernières années. Les bureaux pré-aménagés (et Plug and Play) sont de plus en plus recherchés par les utilisateurs.

Le développement de package de services aux occupants et des conciergeries d’entreprises suscitent les appétits. Acteurs digitaux, indépendants spécialisés (à l’instar de To Do Today ou Sodexo), acteurs au positionnement très haut de gamme, groupes de facility management comme Vinci Facilities ou encore sociétés d’assurance, les stratégies se croisent et le paysage se structure. Globalement, en matière de services aux occupants, les forces en présence sont multiples, et l’hybridation croissante des différents secteurs (bureaux, hôtellerie, retail) devrait générer une concurrence accrue à l’avenir.

Ainsi, face à cette demande croissante de flexibilité et de services sur mesure, certains acteurs se sont positionnés sur le bureau opéré. Des offres en prestations de services, tout compris et assorties d’engagements flexibles. 

Le marché de la distribution, et notamment celui de l’investissement en immobilier locatif, est composé de nombreux intervenants, promoteurs, plateformes de relation entre promoteurs ou filiales de groupes bancaires ou encore de sociétés de conseillers en gestion de patrimoine. Par ailleurs, ces dernières années s’est développée une offre d’investissement en immobilier locatif clé en main. Un package comprenant l’accompagnement dans la définition du projet, la recherche du bien, l’aide au financement et à la transaction, la prise en charge de la rénovation et de l’ameublement du logement, la recherche du locataire et la gestion locative. 

Le secteur de l’administration de biens a fortement évolué ces dernières années, entre forte digitalisation, développement de nouveaux métiers connexes aux activités principales mais également la multiplication d’opérations d’acquisitions ou de fusion. Les 5 premiers acteurs du secteur sont : Foncia (groupe Emeria), Citya (groupe Arche), Nexity, Immo de France et Square Habitat.

Les différentes marques du secteur cherchent par ailleurs à se différencier, à développer des activités connexes (conseil patrimonial, asset management, courtage en assurance, diagnostic immobilier etc.) et à devenir des intermédiaires de services à l’instar de Foncia ou Citya. Foncia s’est par ailleurs positionnée sur une stratégie d’expansion internationale. 

Le marché de l’administration de biens s’est de plus fortement digitalisé et a vu apparaitre depuis 5 ans de nouveaux entrants proposant exclusivement des offres en ligne à l’image de Matera ou Homeland. Le poids total de ces acteurs sur le marché demeure encore très marginal face aux cabinets physiques traditionnels. Face à ces initiatives, les administrateurs de biens historiques ont accéléré leur transformation numérique avec une multiplication d’outils digitaux proposés à leurs clients en syndic et en gérance locative. 

Les 5 premiers réseaux d’agences immobilières en France (ORPI, Century 21 France, Laforêt immobilier, Stéphane Plaza et Guy Hoquet l’Immobilier) représentent plus de 4.000 agences(28). 

Ce secteur compte une quinzaine d’opérateurs en France dont la surface en gestion est supérieure à 2 millions de mètres carrés. Nexity est leader du secteur en France avec 20 millions de mètres carrés gérés. Seuls 3 acteurs dépassent les 10 millions de mètres carrés, BNP Paribas Real Estate avec 17,5 millions de mètres carrés et Esset PM (Foncia) avec 14 millions de mètres carrés sous gestion(29). À l’inverse de l’Immobilier résidentiel, le nombre de prestataires capables de répondre aux demandes des grands investisseurs en termes de gestion et de reporting est donc restreint. La hausse de la taille des parcs en gestion par les opérateurs leaders (Nexity, BNP Real Estate PM, Adyal, Septime, Telmma, CBRE PM, Foncia notamment) érige en outre des barrières pour de nouveaux entrants potentiels.

Le Groupe est leader sur le secteur privé de gestion des résidences étudiantes en France avec plus de 14% de part de marché, devant les groupes Réside Études (les Estudines), les marques du groupe Action Logement, les associations Fac Habitat et ARPEJ puis les résidences du groupe Sergic (Twenty Campus) et celles du groupe BNP Paribas (Studélites)(30).

Des acteurs français et internationaux, dont la part de marché reste relativement faible, émergent :

• •Acteurs français, proposant des offres cœur de gamme comme Kley (investisseur et gestionnaire) ou Student Factory de Vinci (promoteur-exploitant), Opener de Quartus (promoteur-exploitant), Whôo du Groupe Legendre (promoteur-exploitant), dont les spécificités sont des offres de grande taille, axées sur l’expérience client et des principes d’espace communs, en contrepartie elles sont situées en périphérie des centres-villes et accessible des campus ; et
• •Acteurs internationaux, ayant la volonté de développer des offres premium de grande capacité, pour répondre à la clientèle internationale, et proposer davantage de flexibilité, une offre servicielle élargie et de la mixité d’usage dans les lieux tels que The Social Club ou Chapter.

On note également le fort développement des espaces de coliving, lieu hybride de logements meublés avec services et espaces de partage, destiné à une cible de jeunes actifs, personnes en transition, travailleurs nomades ou créateurs de start-up. On recense près de 200 résidences en 2021/2022, et un développement continue d’ici à 2025, avec une estimation du nombre de lits multiplié par 3. 

Les espaces de coworking continuent leur expansion dans le monde notamment dans les grandes métropoles. En France, on compte 3.420 espaces de coworking en 2022 (+23% comparé à 2021). Les 25 plus gros acteurs représentent 1 million de mètres carrés, dont 37% se trouvent en Île-de-France et 20% à Paris. En 2022, le taux d’occupation des espaces de coworking s’élève à 91%(31).  

L’essor de ces nouveaux espaces correspond en grande partie aux attentes des utilisateurs de bureaux en termes de flexibilité, dans le temps et dans l’espace. Le dynamisme de l’économie numérique, l’explosion du nombre de start-up, digitale notamment, ou des travailleurs indépendants et, plus récemment la demande des grands comptes corporate à la recherche d’agilité et de flexibilité dans leurs organisations, poussent ce marché à la hausse. Les grands noms du coworking deviennent des locataires incontournables des quartiers d’affaires partout dans le monde.

Parmi les opérateurs d’espaces de coworking, quatre acteurs se partagent plus de 50% des mètres carrés existants. La surface totale gérée a augmenté de 56% entre 2019 et 2021. Le groupe IWG (avec ses marques Regus, Spaces et Signature) possède 121 sites en France pour une surface totale de plus de 160.000 mètres carrés, WeWork gère 17 espaces en Île-de-France totalisant plus de 147.000 mètres carrés, Nexity avec la marque Morning gère 43 espaces en Île-de-France totalisant plus de 100.000 mètres carrés et Wojo gère 13 espaces en France principalement en Île-de-France pour une surface totale de près de 80.000 mètres carrés(2).

Le bureau opéré (ou clés en main, ou en prestation de services) a commencé à se développer en 2019/2020 avec des sociétés comme Deskeo ou des acteurs du monde du coworking avec le lancement de nouvelles offres à l’instar de Now Connected, créée par Now Coworking. Nexity au travers de l’enseigne Hiptown est présent sur ce marché. Début 2022, des sociétés d’activités connexes ont pénétré ce marché comme Comet Meetings, témoignant des passerelles qui peuvent exister dans ce métier à la frontière entre la gestion technique et l’hôtellerie.

Les intervenants du marché du démembrement de propriété sont des commercialisateurs purs (I Plus – groupe Consultim, Fidex…) ou certains promoteurs qui commercialisent une partie de leur production en démembrement. Nexity avec sa filiale PERL est leader du marché de l’investissement en nue-propriété. PERL a développé depuis 20 ans plus de 360 programmes immobiliers dans environ 170 communes et a noué des partenariats avec plus de 90 bailleurs institutionnels.

Le marché des réseaux de commercialisation notamment sur le secteur de l’investissement locatif s’est fortement développé ces dernières années, un marché très concurrentiel où les acteurs se sont mués en conseillers en gestion de patrimoine et continuent d’enrichir leurs offres de services (Ex : filiale de réseaux bancaires : BNP, Crédit Mutuel, Société Générale et acteurs privés : PureInvest, Equance, Cerenicimo…). Plus récemment, une nouvelle génération d’acteurs digitaux s’est positionnée sur l’investissement clé en main en LMNP, de la recherche des biens à leur mise en location en passant par la réalisation des travaux ainsi que la gestion locative (Ex : Masteos).

Pour soutenir l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels privés pour l’immobilier, Nexity apporte des solutions sur mesure sur l’ensemble de la chaîne de valeur des parcs et des investissements immobiliers de ses clients :

• •Placement de l’épargne collectée dans un immobilier résilient et flexible : le Groupe propose des actifs répondant à la fois à des critères de localisation, partout en France, dans des secteurs prime ou en devenir, et aux exigences de haute qualité environnementale, sur l’ensemble des segments de l’immobilier résidentiel-logement collectif, résidences seniors, étudiants, coliving… – ou d’entreprise ;
• •Accompagnement dans la gestion de parc immobilier : gestion courante des immeubles, amélioration du rendement des actifs, accompagnement de la relation bailleur/preneur, réduction de la vacance, réduction des charges, amélioration du recouvrement, réduction des budgets de travaux et des délais d’exécution, optimisation des valeurs locatives ; et
• •Maintien de la performance énergétique des portefeuilles immobiliers : en réponse aux nouvelles obligations de réductions des consommations d’énergie finale des bâtiments, Nexity met à disposition de ses clients toutes les expertises de la plateforme de services ainsi que celle de ses partenaires en matière de collecte des données énergétiques.

Nexity poursuit également son implication dans le logement social et dans le logement inclusif, en lien avec les bailleurs sociaux et les investisseurs publics et privés, pour développer le parc de logements accessibles (sociaux, intermédiaires ou libres) et pour faciliter les parcours résidentiels pour tous (des résidences gérées spécialisées dans l’accueil de publics fragiles jusqu’à l’accession progressive à la propriété).

Par ailleurs, Nexity prend des participations dans des fonds immobiliers qui ont vocation à générer des opportunités de business pour les filiales de promotion du Groupe.

À cet effet, le Groupe détient une participation de 20% dans un fonds de transformation de bureaux en logements géré par Harvestate AM. Les opérations initiées par le fonds sont ensuite réalisées en copromotion avec Nexity.

Par ailleurs, afin de démultiplier sa capacité d’investissement dans les fonciers à fort potentiel, Nexity a pris une participation de 30% dans le fonds foncier Terrae Optimae 1, géré par Harvestate AM à des fins d’acquérir des fonciers à reconvertir dans la perspective de développer des opérations de promotion à dominante résidentielle dans les principales zones urbaines de France. Les fonds levés dans le cadre de ce premier closing, principalement auprès de différents investisseurs institutionnels français, dotent Terrae Optimae 1 d’une capacité d’investissement en fonds propres supérieure à 130 millions d’euros. Ce fonds, structuré de façon novatrice, répond aux critères d’investissement RSE et peut également constituer un nouvel outil pour les collectivités territoriales confrontées à une forte pression sur leurs ressources financières.

Enfin, le modèle traditionnel de Nexity repose sur le recours à des options d’achat pour maîtriser le foncier mais la forte concurrence et la hausse des prix des fonciers sur certains territoires a conduit le Groupe à imaginer de nouvelles sources de financement, et ce pour assurer son ambitieux plan de développement tout en poursuivant une stratégie de land bank maîtrisée et une prise de risque limitée. Par exception, Nexity peut intervenir sur des fonciers à risque dans une limite que le Groupe s’est fixée à 300 millions d’euros.

Outre le financement des achats propres aux cycles d’exploitation de ses activités de promotion (Immobilier résidentiel et Immobilier d’entreprise) et de régénération urbaine (Villes & Projets), qui consistent essentiellement en des éléments constitutifs de stocks et de travaux en cours (terrains, travaux d’aménagement et de construction…) en vue de leur vente, différents types d’investissements sont réalisés par le Groupe :

• •Les investissements d’exploitation courante de ses activités (agencements, informatique, mobilier, entretien et rénovation des résidences gérées, aménagement des espaces de coworking, …) ;
• •Les investissements de croissance externe visant à développer ses activités par le biais d’acquisition de sociétés, de prises de participations, de fonds de commerce ou d’apports ; et
• •Les investissements de nature plus financière par le biais de prises de participations minoritaires (notamment activité d’investissements).

Pour de plus amples détails sur les achats propres aux cycles d’exploitation de ses activités de promotion immobilière et de régénération urbaine (dont les acquisitions foncières), ainsi que sur les prises de participations minoritaires réalisées par les activités d’investissements, se reporter aux paragraphes 1.6.2 et 1.7.2 « Description des activités » et 1.9 « Clients transverses » du présent chapitre.

Les investissements d’exploitation courante ont représenté 54 millions d’euros nets en 2021 pour l’ensemble du Groupe (77 millions d’euros en 2020 et 63 millions d’euros en 2019), dont 10 millions d’euros pour l’aménagement d’espaces de coworking (Morning), 3 millions d'euros pour la rénovation de résidences étudiantes, le solde correspondant aux investissements informatiques (24 millions d’euros) et aux autres investissements des filiales.

Les investissements de croissance externe des trois dernières années sont présentés ci-après.

En 2019, le Groupe a pris le contrôle de 71,3% du capital de la société Accessite, acteur spécialisé dans la gestion et le conseil en immobilier commercial, a acquis 100% d’Etoile Property Management (property manager auprès de grands investisseurs internationaux) et différents cabinets d’administration de biens. Le prix d’achat des titres s’est élevé à 14 millions d’euros auquel s’ajoute un engagement de rachat du solde des actions estimé à 4,6 millions d’euros.

En 2020, Nexity a pris le contrôle de 65% du capital de pantera AG, développeur immobilier résidentiel allemand, avec un engagement de rachat sur le solde du capital. pantera AG est l’un des principaux acteurs immobiliers de résidences gérées en Allemagne. Le prix d’achat des titres s’est élevé à 47,1 millions d’euros auquel s’ajoutent des engagements de rachat des minoritaires estimés à 15,9 millions d’euros. Le Groupe a décidé de recentrer son portefeuille d’activité sur la France et devrait donc céder pantera au cours de l’exercice 2023. 

En 2021, le Groupe n’a procédé à aucune acquisition significative, mais a achevé le recentrage de ses activités en cédant le réseau de franchises immobilières Century 21 et 45% du groupe Ægide-Domitys.

En octobre 2022, Nexity a pris le contrôle (55% du capital) du Groupe Angelotti, leader régional de l’aménagement et de la promotion immobilière en Occitanie. Le prix d’acquisition s’élève à 75,6 millions d’euros. Nexity a par ailleurs acquis au cours de l’année des cabinets et des portefeuilles de mandats d'administration de biens, pour un prix d’achat de 7 millions d’euros.

L’activité d’investissements du Groupe ne peut être comparée de façon pertinente avec les principaux acteurs du marché en France qui sont le plus souvent liés à des fonds d’investissement immobiliers de taille importante. Ceux de Nexity se limitent à des prises de participations minoritaires dans des fonds de portage permettant de faciliter le sourcing foncier en partenariat avec d’autres investisseurs. 6 millions d’euros ont été investis dans ces fonds depuis 2020, dont 3,8 millions d’euros en 2022  (voir paragraphe 1.9.1 « Animation du Client Institutionnel » du présent chapitre.

L’activité de développement et de promotion de logements neufs du Groupe bénéficie depuis plus de vingt ans de plusieurs dispositifs fiscaux tels que :

• •Les dispositifs Pinel (investissement locatif), Censi-Bouvard (investissement dans les résidences services) et Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettant au client de déduire ses charges locatives ou de de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement ; 
• •Le prêt à taux zéro (PTZ), visant à soutenir l’effort de construction de logements neufs et à renforcer l’accession sociale en facilitant l’accès à la propriété des ménages modestes ; 
• •TVA à taux réduit en zone ANRU et Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (QPV); et
• •Le dispositif Malraux pour les investissements locatifs dans la rénovation d'immeubles à caractère historique.

Nexity considère comme importants les contrats signés représentant un poids conséquent de l’activité du Groupe concentré sur une seule contrepartie, ou qui pourraient avoir un enjeu réputationnel compte tenu de leur visibilité en cas de mauvaise réalisation ou retard de livraison.

Depuis la signature en octobre 2018 d'un premier partenariat avec CDC Habitat, le groupe CDC a réservé 11.559 logements intermédiaires, sociaux et libres (logements « abordables contractualisés » (LLAC) 10% à 15% en dessous des loyers de marché) dans des programmes développés par Nexity.

Nexity a conclu en octobre 2018 un accord-cadre sur cinq ans avec In’li (groupe Action Logement) portant sur la réalisation annuelle de 1.000 logements locatifs intermédiaires en Région Île-de-France.

Depuis 2018, In’li a réservé 3.732 logements intermédiaires, sociaux et libres dans des programmes développés par Nexity.

Nexity exerce ses activités dans un environnement en évolution constante et comme toutes les entreprises de son secteur est nécessairement exposé à des risques dont la réalisation pourrait avoir des impacts significatifs.

Pour garantir la pérennité de son développement et assurer l’atteinte de ses objectifs, le Groupe veille donc à identifier et gérer les risques auxquels il est exposé dans les régions où il opère et dans ses différents domaines d’activités : aménagement, développement et réalisation d’opérations immobilières et services immobiliers.

La démarche de gestion des risques de Nexity s’applique à l’ensemble du Groupe, société-mère et filiales, et elle est sous la responsabilité de la Direction générale. Elle comprend un ensemble de moyens, comportements, procédures et actions permettant de maîtriser les principaux risques de l’entreprise.

Pour un bon fonctionnement du dispositif, la Direction générale s’appuie sur les entités suivantes :

• •La Direction des risques constituée de 4 pôles : le service risques et contrôle interne qui maintient notamment le référentiel des risques et anime la démarche de contrôle interne pour l’ensemble du Groupe ; la Direction assurances, qui garantit la couverture du patrimoine et des actifs du Groupe ; le service archivage qui définit et met en œuvre la politique d’archivage du Groupe en lien avec l’ensemble des métiers ; et la Direction de la prévention et de la sécurité, dont la vocation est de maîtriser les impacts induits par les activités du Groupe sur la santé et la sécurité de ses collaborateurs, de ses sous-traitants et de ses clients ;
• •La Direction de la conformité au sein de la Direction juridique, qui développe et déploie le programme de conformité du Groupe. Elle dispose des compétences et de l’indépendance requises pour la définition et la mise en place des règles et des procédures en matière de prévention des risques de corruption et de trafic d’influence, de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme. Elle s’assure également du respect des obligations légales en matière de transparence de la vie publique. Enfin, en étroite coordination avec la Direction RSE, elle veille au déploiement du plan de vigilance ;
• •Le déontologue du Groupe en charge du traitement et du suivi des alertes portant sur des questions d’éthique ainsi que des situations pouvant constituer des conflits d’intérêts ou des risques pour l’entreprise. Il exerce sa mission en toute indépendance et en rattachement direct à la Direction générale de Nexity ;
• •Le réseau des référents risques et conformité, en place depuis 3 ans, piloté par la Direction des risques en collaboration avec la Direction de la conformité. Ce réseau est composé de 60 référents pour une couverture large des filiales et directions du Groupe. Ceux-ci ont vocation à être les relais, dans leurs entités respectives, des différentes informations et actions de sensibilisation sur la prévention et la maîtrise des risques du Groupe ;
• •Les directions fonctionnelles centralisées, responsables des domaines d’expertise tels que finance, juridique, ressources humaines et systèmes d’information, en lien avec les filiales et directions opérationnelles du Groupe ; et
• •La Direction de l’audit interne rattachée à la Direction générale.

Le contrôle interne de Nexity s’appuie sur le référentiel COSO II (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) et sur le cadre de référence de l’Autorité des Marchés Financiers. Il s’articule autour de cinq dimensions : environnement de contrôle, évaluation des risques, activités de contrôle, information et communication, évaluation et pilotage. Cette démarche permet ainsi d’avoir une approche cohérente et homogène au sein du Groupe et faciliter le respect de la loi de sécurité financière.

La gestion des risques est un dispositif permanent, permettant à la Direction générale et au management de Nexity d’identifier, d’évaluer et de maintenir à un niveau acceptable les risques pouvant entraîner des conséquences défavorables significatives sur l’atteinte des objectifs, les personnes, les actifs, l’environnement et la réputation de l’entreprise. Elle fait partie intégrante de l’ensemble des processus du Groupe (métiers et fonctions support) et constitue une aide dans la prise de décision.

La gestion des risques vise plus particulièrement à :

• •Sécuriser la prise de décision et les processus stratégiques, opérationnels et supports du Groupe afin de favoriser l’atteinte des objectifs ;
• •Créer et préserver la valeur, les actifs et la réputation du Groupe par l’identification et l’analyse des principales menaces et opportunités ; et
• •Mobiliser les collaborateurs du Groupe autour d’une vision commune des principaux risques et les sensibiliser aux enjeux et risques relatifs à leurs activités.

La gestion des risques s’articule autour de deux démarches menées en parallèle qui ont vocation à s’alimenter mutuellement :

• •La cartographie des risques majeurs, qui recense les principales préoccupations des dirigeants du Groupe pouvant affecter l’atteinte des objectifs du Groupe. Les résultats de cette approche sont présentés au paragraphe 2.2 « Les facteurs de risques spécifiques et leur gestion » du présent chapitre ; et
• •La cartographie des risques opérationnels, alimentée par le dispositif de contrôle interne, qui s’appuie sur une analyse des risques par processus opérationnels, animé par la Direction des risques et le réseau des référents risques et conformité. Plus d’informations sur cette approche sont apportées au paragraphe 2.1.2.2 « Gestion des risques et contrôle interne » du présent chapitre. 

Le Groupe conçoit le contrôle interne comme un dispositif défini par la Direction générale et mis en œuvre par l’ensemble des collaborateurs. Il est complémentaire à la gestion des risques puisqu’il s’appuie sur l’identification et l’analyse des risques tout en participant activement à leur traitement notamment par la mise en place de contrôles. Le contrôle interne contribue à la maîtrise de l’ensemble des activités, à l’efficacité de ses opérations et à l’utilisation efficiente de ses ressources. Il permet ainsi au Groupe de prendre en compte de manière appropriée les risques significatifs, qu’ils soient stratégiques, opérationnels, financiers, sociaux ou de conformité.

Le dispositif vise plus particulièrement à assurer :

• •La conformité aux lois et règlements en vigueur ;
• •L’application des instructions et des orientations fixées par la Direction générale ;
• •Le bon fonctionnement des processus internes du Groupe ; et
• •La fiabilité des informations financières et comptables.

Le dispositif de gestion des risques et contrôle interne joue donc un rôle essentiel dans la conduite et le pilotage des activités du Groupe, puisqu’il permet de :

• •Connaître et anticiper : s’assurer d’une veille régulière des risques significatifs du Groupe, connaître et suivre les environnements dans lesquels le Groupe opère et anticiper une évolution de la nature ou de l’intensité de ces risques ;
• •Organiser : s’assurer que les principaux risques identifiés sont effectivement pris en compte par le Groupe au niveau le plus approprié ;
• •Traiter : s’assurer que les moyens en place sont efficaces pour maîtriser au mieux les risques identifiés, et cela, en cohérence avec les valeurs et la stratégie du Groupe ; et
• •Sensibiliser et informer : la mise en place d’un dispositif coordonné de gestion des risques s’appuie sur la sensibilisation des collaborateurs à la gestion des risques. Elle comprend une communication sur les risques auprès de différentes parties prenantes.

L’environnement de contrôle, essentiel au dispositif de contrôle interne, à la bonne gestion des risques et à l’application des procédures, s’appuie également sur un ensemble de comportements et actions, ainsi que sur l’organisation et sur les collaborateurs.

Le bon fonctionnement de l’organisation de Nexity repose entre autres sur le respect de principes d’actions et de comportements clairs qui encadrent ses activités et guident son développement :

• •La stricte application des règles communes du Groupe, notamment en matière d’engagement d’opérations, tant sur le Client Particulier que sur le Client Entreprise et le Client Collectivité ;
• •La connaissance et respect du Code de bonne conduite du Groupe dont les principes sont repris dans les Codes de bonne conduite des sociétés détenues majoritairement par le Groupe (Voir paragraphe 2.3 « Éthique des affaires et conformité avec la réglementation » du présent chapitre) ;
• •La transparence et la loyauté des collaborateurs vis-à-vis de leur hiérarchie au niveau opérationnel et à l’échelle des services fonctionnels pôles et holding ; et
• •La responsabilité des dirigeants des entités opérationnelles dans la communication, par des moyens adaptés, des principes mentionnés ci-dessus à leurs collaborateurs.

Afin d’anticiper et gérer efficacement ses risques, Nexity s’inscrit dans une politique d’appétence aux risques modérée, qui le conduit à limiter et à encadrer les acquisitions de fonciers à risque, à gérer ses activités de promotion immobilière dans un cadre prudentiel, à pratiquer une forte diversification de ses engagements et à éviter les activités spéculatives ou à coûts fixes élevés.

Le Groupe entend également conduire son activité en conformité avec les dispositions légales applicables à l’exercice de ses différents métiers et aux règles relatives à l’éthique des affaires. À ce titre, il interdit à ses collaborateurs de prendre des décisions susceptibles d’engager leur responsabilité pénale, celle des dirigeants ou des sociétés du Groupe et a mis en place des formations adaptées pour ses collaborateurs (Voir paragraphe 2.3 « Éthique des affaires et conformité avec la réglementation » du présent chapitre).

Le Groupe considère globalement que ses dirigeants et collaborateurs font preuve d’une culture partagée de la maîtrise des risques et œuvre continuellement à son renforcement. L’analyse des risques est intégrée dans les différents processus de l’entreprise : processus de gouvernance, processus opérationnels et processus supports. Des mesures visant à l’amélioration continue de la gestion des risques sont régulièrement mises en œuvre notamment au travers de la sensibilisation des collaborateurs et leur implication dans le déploiement des dispositifs de contrôles.

Le dispositif de maîtrise des risques mis en œuvre par Nexity est organisé suivant les trois lignes de maîtrise schématisées ci-dessus (conformément au modèle défini par l’Institut Français des Auditeurs et Contrôleurs Internes IFACI) et placées sous la supervision de la Direction générale. Ce modèle permet de définir les rôles et responsabilités du management opérationnel, des fonctions transverses et de l’audit interne.

La 1ère ligne de maîtrise correspond aux actions de maîtrise et de contrôle des risques réalisées par les collaborateurs et les managers des entités opérationnelles et coordonnées par les référents risques et conformité au sein des filiales.

La 2ème ligne de maîtrise correspond aux différentes fonctions qui contribuent au suivi du contrôle des risques et de la conformité. Elle est constituée des directions des risques, juridiques, financières, conformité, systèmes d’information et d’autres services fonctionnels responsables de domaines d’expertise.

La 3ème ligne de maîtrise couvre l’efficacité et la cohérence des 2 premières lignes de maîtrise et se compose de l’audit interne, rattaché à la Direction générale, fournissant une assurance globale, ainsi que le déontologue dont le rôle est de s’assurer de la bonne application des règles de déontologie.

La gestion des risques est donc bien l’affaire de tous, de l’ensemble des collaborateurs aux organes de gouvernance. Ce dispositif, piloté en central par la Direction générale avec l’appui de la Direction des risques, fait l’objet d’une surveillance permanente afin de vérifier sa pertinence et son adéquation aux objectifs et enjeux du Groupe. 

Les principales instances impliquées dans le pilotage du contrôle interne et de la gestion des risques sont :

• •Le Conseil d’administration ;
• •Le Comité d’audit et des comptes ;
• •La Direction générale ;
• •Le Comité exécutif ; et
• •Le Comité de pilotage des risques.

Le Comité de pilotage des risques a pour objectif de s’assurer de l’efficacité du dispositif de gestion des risques en place au sein du Groupe. Il se réunit tous les trimestres et peut être amené à se prononcer sur les grandes orientations du Groupe en matière de risques.

Il s’agit d’une instance de suivi et validation des plans d’actions portant sur les risques significatifs du Groupe.

Ce Comité est animé par la Directrice des risques et est présidé par le Directeur général délégué et mandataire social du Groupe. Le Comité est également composé du COO (Chief Operating Officer) du Groupe, Directeur de la conformité, du déontologue, de la Directrice juridique et DPO (Data Protection Officer), du Responsable de la sécurité des systèmes d’information et du Directeur de l’audit interne. La Directrice des ressources humaines, la Directrice RSE, la Directrice générale adjointe en charge des finances sont membres permanents du Comité, ainsi que les Directeurs financiers de la Promotion, des Services aux particuliers et aux entreprises. 

Les participants au Comité s’attachent plus particulièrement à :

• •Favoriser la prise en compte du risque de bout en bout de la chaîne de création de valeur : analyse des risques, prévention, suivi des plans d’actions, transfert à l’assurance, contrôle interne ;
• •Accompagner le développement et la transformation de Nexity en favorisant une prise de risque calculée ;
• •Renforcer et animer la diffusion d’une culture de la maîtrise des risques commune et partagée, favorisant l’innovation et le développement de Nexity ;
• •Accompagner les filiales et fonctions transverses dans l’identification des risques et la mise en place de plans d’actions (en mettant notamment en place une méthodologie homogène d’identification et d’évaluation des risques adaptée à Nexity) ; et
• •Donner à tous les niveaux de management une vision consolidée des risques et de leur maîtrise.

Le réseau des RRC, en place depuis 3 ans, a été créé sous l’impulsion de la Direction générale et du Comité d’audit et des comptes. Animé par la Direction des risques et la Direction conformité, ce réseau est à la fois le point d’ancrage de la culture d’entreprise et le maillon de la vision transverse de la maîtrise des risques et de la conformité.

Le réseau des RRC couvre toutes les filiales du Groupe et les directions transverses (Holding), et a un rôle clé, articulé autour de trois missions principales :

• •Il est le relais dans sa filiale/organisation des différentes informations et actions de sensibilisation des opérationnels sur la prévention et la maîtrise des principaux risques du Groupe ;
• •Il s’assure de la bonne réalisation et documentation des contrôles par les opérationnels. Avec l’accompagnement de la Direction des risques, il contribue à l’amélioration continue de l’existant (procédures, activités de contrôles, identification des risques opérationnels…) au sein de sa filiale. Il anime et supervise la démarche d’auto-évaluation sur son périmètre d’intervention ; et
• •Il alerte la Direction des risques et la Direction de la conformité en cas de défaillances de contrôle interne, de conformité ou en cas d’incident.

Avec la création du réseau des référents risques et conformité et le déploiement du dispositif de contrôle interne et de gestion des risques, chaque filiale est responsable du suivi et de l’évaluation de son dispositif.

La Direction des risques élabore et coordonne les campagnes d’auto-évaluation menées par chacun des référents au sein de son entité, axées sur les principaux risques et activités de contrôles clés identifiés sur les processus opérationnels.

Pour chaque filiale, ce diagnostic est associé à une lettre d’engagement signée par le dirigeant. Cette lettre matérialise le bilan de l’année écoulée sur la maîtrise des risques, les résultats de la campagne d’auto-évaluation et les axes prioritaires d’amélioration. Elle vise également à engager le dirigeant à mener la démarche de gestion des risques au sein de son entité.

La Direction des risques consolide l’ensemble des résultats de la campagne d’auto-évaluation dans les filiales et les directions transverses et analyse les données. Un reporting global est ensuite partagé aux instances de gouvernance, notamment le Comité de pilotage des risques et le Comité d’audit et des comptes.

En parallèle, l’actualisation de la cartographie des risques majeurs du Groupe est réalisée a minima une fois par an, en fin d’année, par la Directrice des risques et présenté au Comité de pilotage des risques, à la Direction générale et au Comité d’audit et des comptes, lors de la séance spécifique dédiée à la gestion des risques qui a lieu chaque début d'année.

La Direction générale veille en permanence à la remontée correcte et régulière d’informations vers les instances de gouvernance.

L’année 2022 a été marquée par le conflit en Ukraine, l’inflation et l’envolée des coûts de l’énergie. Ces éléments exogènes ont un impact sur le marché de l’immobilier dans lequel Nexity opère, aussi bien au niveau des clients, que des fournisseurs, des partenaires et des collaborateurs. 

Toutefois, le modèle de Nexity est résilient et le Groupe a démontré sa capacité à se transformer et à faire face en capitalisant sur ses points forts. 

La cartographie des risques majeurs du Groupe voit deux risques dont la criticité a largement été diminuée grâce à l’aboutissement de plans d’actions forts. Les préoccupations de la gouvernance se maintiennent sur les familles de risques Stratégie et Métiers. Le Comité d'Audit et des Comptes considère que les réponses apportées par le Groupe sont engageantes et structurées. Elles sont déclinées dans les pôles, de façon opérationnelle.

Méthodologie

La Direction des risques est garante de la méthodologie d’analyse de risques du Groupe. En 2022, afin de faciliter la lecture des cartographies des risques, la terminologie des évaluations a été adaptée. Toutefois les principes restent inchangés. Chaque risque est caractérisé par deux composantes que sont l’impact et la vraisemblance du risque associé. Ces dernières sont positionnées sur 4 niveaux allant de Faible à Très élevé pour le niveau d’impact, de rare à certain pour le niveau de vraisemblance. Par ailleurs, l’impact se matérialise selon son type ; financier, juridique, réputationnel, santé et sécurité des personnes. La criticité résiduelle du risque peut alors être déterminée sur la base des éléments ci-dessus : Faible, Modérée, Elevée ou Très élevée. 

Les actions de maîtrise sont ensuite identifiées. Leur efficacité est prise en compte pour déterminer le niveau de maîtrise ou niveau de couverture du risque. Ce niveau de maîtrise est quant à lui déterminé sur 4 niveaux : Absent, Perfectible, Satisfaisant ou Très satisfaisant.

La maîtrise du risque prend en compte les actions de maîtrise mises en œuvre visant à limiter l’impact et la vraisemblance de survenance du risque, ainsi que des éléments de contexte exogènes, sur lesquels, Nexity a une emprise limitée.

Dans le tableau ci-dessous est retranscrit la cartographie des risques majeurs du Groupe, ventilés en 7 catégories de risques. Les risques majeurs identifiés par une pastille verte sont déclinés dans le chapitre 3 « Performance extra-financière » du présent Document d'enregistrement universel. 

D’autres risques dont Nexity n’a pas actuellement connaissance pourraient avoir une incidence négative sur son activité et ses résultats. Tous ces risques pourraient entraîner des écarts significatifs par rapport aux données prospectives communiquées au marché et déposées par le Groupe auprès de l’AMF.

L’éthique des affaires est une préoccupation majeure au sein du Groupe. Il s’agit d’un vecteur de confiance primordial dans les relations avec les parties prenantes et d’une source de performance économique essentielle.

Les dirigeants du Groupe attachent une importance particulière au respect des lois, des réglementations, nationales ou internationales, et des règles internes du Groupe. L’adoption par les collaborateurs du Groupe d’une conduite intègre et irréprochable dans l’exercice de leurs missions professionnelles est fondamentale dans cette perspective (voir paragraphe 2.1.1 « Cadre général et objectifs de la gestion des risques et du contrôle interne » du présent chapitre).

Le programme de conformité du Groupe se compose de plusieurs dispositifs de prévention et de contrôle dans les domaines suivants : prévention de la corruption et du trafic d’influence, lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, activités de représentation d’intérêts, lutte contre l’évasion fiscale, protection des données et achats responsables et relations fournisseurs.

Nexity est exposé à des tentatives de fraude, d’escroquerie et de détournement de fonds, externes ou internes, qui pèsent notamment sur ses activités de promotion et de services, lesquelles sont amenées à effectuer un nombre élevé de virements dont les montants peuvent être significatifs. Quelle que soit la nature, les cas de fraude peuvent viser à causer un préjudice financier direct à Nexity, en impactant les fonds propres de l’entreprise ou les fonds des mandants qui en ont confié la gestion à Nexity. La survenance de ces types de risques pourrait nuire à la réputation du Groupe.

La gestion de la trésorerie et les flux financiers font l’objet de procédures pour en assurer la sécurisation et réduire les risques de fraude (pouvoirs bancaires, rapprochement quotidien des mouvements bancaires avec les écritures comptables, séparation des tâches entre le service comptable et le service trésorerie). Le Groupe s’inscrit dans une démarche globale visant à renforcer les mesures de prévention et de contrôle contre ce type de risque.

Le dispositif de prévention de la fraude repose sur l’identification et l’évaluation des risques de fraude ainsi qu’une sensibilisation régulière des collaborateurs du Groupe.

Les tentatives et cas de fraude avérés sont systématiquement remontés à la Direction de la gestion et du contrôle des risques, la Direction de l’audit interne, la Direction juridique et selon le cas aux ressources humaines. Ils font l’objet d’une investigation et sont traités dans le cadre d’une cellule dédiée. Un Comité de prévention de la fraude regroupant les principaux responsables des fonctions transverses du Groupe (Risques, Finance, Trésorerie, Juridique, Ressources humaines), se réunit trimestriellement afin d’échanger sur les cas de fraudes rencontrés par Nexity, sur les nouveaux modes opératoires développés par les fraudeurs et sur les actions à mener en termes de détection et de réaction.

Des communications ponctuelles sur des thématiques de fraudes diverses (faux fournisseur, changement de RIB, faux Président, etc.) ont été diffusées aux collaborateurs les plus exposés au risque d’escroquerie externe, tels que les comptables, les responsables financiers. Les référents risques et conformité sont également systématiquement impliqués dans ces communications et diffusent les informations dans leurs entités. 

En partenariat avec la Direction de la communication et de la Marque, la Direction des risques a réalisé une nouvelle vidéo de sensibilisation diffusée à l’approche de la période estivale, informant sur les réflexes à adopter en cas de suspicion de fraude.

En partenariat avec La Cité, la Direction des risques a également créé une formation visant à sensibiliser les collaborateurs aux différents types de fraudes auxquels le Groupe est confronté. Cette formation cible prioritairement les collaborateurs des fonctions finance et connexes, et est également destinée à tous les collaborateurs du Groupe. Elle est aussi intégrée dans le parcours des nouveaux entrants, tous pôles confondus. 

La DSIN a mis en place un dispositif de lutte contre les tentatives de phishing, accompagné d’actions de sensibilisations vers l’ensemble des collaborateurs, dans l’objectif de développer les bons réflexes de signalement.

En 2022, Nexity a constaté une baisse des tentatives de fraudes et des fraudes remontées aux services internes par rapport à 2021, notamment sur les tentatives de phishing et de fraude au Président. Les blocages mis en œuvre par les équipes cybersécurité portent leurs fruits et les collaborateurs adoptent de plus en plus de bons réflexes, grâce aux diverses actions de sensibilisation mises en place par la Direction des risques ; aux campagnes de tests de phishing, et grâce à l’implication du réseau des référents risques et conformité.

Une surveillance cyber est également en place, avec une société qui analyse l’utilisation de la marque sur Internet et les réseaux sociaux et remonte des alertes qui sont traitées en Comité dédié à la cybersurveillance. Ce dernier réunit chaque mois la Direction des risques, la Direction juridique, la Direction marketing et digital, la Direction de la communication et de la marque et la Direction des systèmes d’information. Les alertes peuvent être de différentes natures : utilisation frauduleuse du nom de Nexity, site internet non autorisé, diffamation. Selon le type d’alerte, le Comité peut décider de la demande de fermeture d’un site, et ainsi limiter les risques de malveillance.

De plus, afin de maîtriser les risques de fraude qui pourraient survenir, le Groupe a également souscrit à une police d’assurance couvrant également les incidents de nature frauduleuse - police combinée Cyber Risk / Fraude – Voir paragraphe 2.1.2.3 "Assurances" du présent chapitre.

En dépit d’actions de prévention et de sensibilisation, ainsi que de la place importante donnée à la lutte anti-fraude, Nexity ne peut pas éliminer totalement le risque de fraude.

Le Groupe s’efforce de prévenir les procédures contentieuses par le biais notamment de la mise en place de contrats-cadres, la diffusion régulière d’une information juridique et de la mise en place de formations ciblées dispensées aux collaborateurs selon leur domaine d’activité. Dans la même optique, le Groupe travaille avec des avocats spécialisés qui interviennent de manière récurrente sur ses dossiers, justifiant ainsi d’une bonne connaissance du Groupe. Enfin, le Groupe a mis en place un service après-vente qui s’efforce de régler les situations conflictuelles à l’amiable (voir paragraphe 2.1.2.3 « Assurances » du présent chapitre).

Le suivi et le reporting des litiges et contentieux sont assurés en permanence par la Direction juridique du Groupe en liaison avec les Directeurs généraux et les responsables juridiques des différents pôles du Groupe. Un état de suivi de synthèse est établi régulièrement et au moins une fois par an. La situation des principaux litiges en cours y figurant et pouvant avoir une influence significative du point de vue juridique et financier fait l’objet d’une présentation annuelle formalisée à la Direction générale du Groupe.

Par ailleurs, le Groupe est partie à un certain nombre de litiges qui relèvent du cours normal de son activité. La plupart des procédures contentieuses sont couvertes par des assurances souscrites par le Groupe et sont provisionnées au minimum à hauteur de la franchise d’assurance.

Les contentieux sont élevés en nombre, mais pour des montants de risques effectifs individuellement peu significatifs à l’échelle du Groupe. Ces contentieux sont souvent longs, compte tenu de leur technicité et des temps d’expertise. Les demandes parfois élevées des parties adverses sont analysées par nos avocats qui, au regard de leur étude de risques aident Nexity à constituer des provisions pour litiges représentant une couverture raisonnable.

Il n’existe pas d’autre procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage, y compris toute procédure dont le Groupe a connaissance, qui est en suspens ou dont il est menacé, susceptible d’avoir ou ayant eu au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité du Groupe.

Dans le cadre de l’élaboration des informations financières communiquées, le Groupe est sensible à la qualité des données comptabilisées, leur correcte consolidation ainsi qu’à la fiabilité des processus budgétaires. Nexity estime ces risques comme étant modérés, compte tenu des processus déjà en place.

La Direction financière du Groupe est responsable de la production, de la fiabilité et de l’analyse des informations financières diffusées par le Groupe. Elle est en particulier en charge, en s’appuyant notamment sur la Direction de la consolidation et la Direction du contrôle de gestion :

• •De l’établissement, de la validation et de l’analyse des comptes consolidés semestriels et annuels du Groupe et du reporting prévisionnel (recalage budgétaire et plan d’affaires pluriannuel) ; et
• •De la définition et du suivi des principes comptables au sein du Groupe.

Les comptes consolidés du Groupe sont élaborés selon les normes comptables internationales IFRS. La Direction de la consolidation fixe un calendrier et les instructions de clôture pour la préparation des comptes semestriels et annuels à destination des Directions financières de pôles.

Les comptes consolidés sont établis par la Direction de la consolidation à partir des informations comptables provenant des services comptables de chaque entité opérationnelle.

Ces informations sont d’abord validées au niveau de chaque entité opérationnelle sous la responsabilité de son dirigeant, puis présentées à la Direction financière du Groupe, accompagnées d’un dossier d’analyse et de commentaires.

Les comptes consolidés reflètent le reporting opérationnel et intègrent en mode proportionnel les co-entreprises, car cette présentation permet de mieux traduire la mesure de la performance et des risques en termes de chiffre d’affaires, de résultat opérationnel, de besoin en fonds de roulement, ou d’endettement.

Conformément à la norme IFRS 11 « Partenariats », la Direction de la consolidation retraite ensuite les co-entreprises par mise en équivalence dans les états de synthèse, mais l’information sectorielle présentée dans les comptes consolidés reflète le reporting opérationnel.

Le calcul de l’impôt fait l’objet d’une vérification par la Direction fiscale du Groupe. Un suivi détaillé est en place sur les domaines spécifiques suivants : provisions pour risques et charges, impôts différés, engagements hors bilan.

Les comptes consolidés annuels font l’objet d’un audit par le collège des Commissaires aux comptes, alors que les comptes semestriels font l’objet d’un examen limité. Les Commissaires aux comptes font part de leurs observations sur les comptes semestriels et émettent un rapport complémentaire pour les comptes de l’exercice au Comité d’audit et des comptes avant leur présentation au Conseil d’administration de Nexity.

Le Comité d’audit et des comptes veille à ce que le Groupe ait mis en œuvre les moyens adéquats pour s’assurer de la qualité et de la fiabilité des comptes consolidés. Le Conseil d’administration de Nexity arrête les comptes consolidés.

Des procédures équivalentes sont en place pour l’arrêté des comptes annuels de Nexity par la Direction de la comptabilité du Groupe.

Accès au logement, adaptation au changement climatique, préservation de la nature, nouveaux modes de consommation, sont autant de défis auxquels Nexity entend apporter des réponses concrètes. Ainsi, face à ces grands enjeux sociétaux et environnementaux, la stratégie RSE (Responsabilité Sociétale de l’Entreprise) de Nexity a pour ambition d’apporter des solutions, produits et services innovants dans un but commun : mieux vivre ensemble.

Conscient de l’urgence des évolutions en jeu, avec ses différents métiers, de la promotion aux services, Nexity a entamé en 2020 une démarche collégiale pour rehausser l’ambition de sa stratégie RSE. Dans la continuité de l’engagement de l’entreprise d’être utile à la société à travers ses activités, en contribuant à la résilience climatique, économique et sociale, la stratégie RSE évolue grâce à l’écoute des attentes des parties prenantes du Groupe (collaborateurs, clients, actionnaires, investisseurs, analystes, collectivités locales, société civile, etc.).

Enfin, l’arrivée à maturité du fonctionnement de l’entreprise en plateforme de services et l’évolution de l’analyse des risques du Groupe ont induit une accélération des plans d’actions concrets nécessaires pour les gérer.

En 2021, la raison d’être de Nexity « La vie ensemble » a été intégrée dans les statuts de l'entreprise.

Cette raison d’être est placée au cœur de l'action du Groupe. Portée par ses collaborateurs et partagée avec ses partenaires, elle se traduit en cinq engagements : 

• •Créer des lieux qui créent des liens par ses services et ses innovations ;
• •Rester toujours plus proches de ses clients ;
• •Unir ses forces face au défi environnemental ;
• •Participer avec ses partenaires à une société plus solidaire ; et
• •Mettre sa culture commune au service de chacun.

Un manifeste de la raison d’être a aussi été publié et diffusé, il détaille comment « La vie ensemble » rassemble, engage et inspire dans la durée la communauté Nexity.

En lien étroit avec le Plan Stratégique Imagine 2026, la stratégie RSE du Groupe a vu son ambition en matière de climat et de biodiversité rehaussée début 2022.

La stratégie RSE irrigue la création de valeur du Groupe en promouvant de nouvelles solutions, produits ou services innovants, développés avec un écosystème de partenaires très actif (incubateurs, start-ups, industriels, associations, etc.). En effet, le Groupe porte la conviction que, face à l’importance des enjeux sociaux et environnementaux actuels, les solutions partenariales sont essentielles à l’accélération de la performance des activités de Nexity pour faire émerger des solutions efficientes. Enfin, dans un souci de cohérence et de mise en perspective globale de son engagement citoyen pour le climat, Nexity inscrit sa stratégie dans le cadre des Objectifs de Développement Durable des Nations Unies.

La stratégie RSE s’articule autour de trois axes soutenus par trois enjeux transverses :

• •Relever le défi environnemental
• L’atténuation et l’adaptation face au changement climatique, la préservation de la biodiversité, l’utilisation raisonnée des ressources, sont autant d’enjeux auxquels Nexity répond grâce à ses produits et services ;
• •Rendre la ville inclusive et solidaire
• Le sujet de la ville inclusive est inscrit dans l’ADN de Nexity depuis sa création, que ce soit à travers ses programmes de logements sociaux, ses gammes de logements à coûts maîtrisés, son activité dans les quartiers en rénovation urbaine, ou encore les activités de la Fondation et de la branche Nexity Non Profit ; et
• •Développer notre capital humain
• La clé de la réussite de Nexity est son capital humain. Dans ce cadre, le Groupe se doit de rester attractif, mais aussi de développer ses talents et susciter l’engagement de ses collaborateurs. Il veille également à promouvoir l’inclusion et l’égalité des chances.

Parallèlement à ces trois axes, un socle de trois enjeux transverses irrigue la stratégie RSE du Groupe :

• •Promouvoir une gouvernance ouverte et responsable
• Le Groupe a mis en place une gouvernance ouverte, à l’écoute des parties prenantes. La réussite et la réputation de Nexity et de l’ensemble de ses filiales et participations reposent non seulement sur la qualité de ses produits et services, mais aussi sur la confiance que le Groupe inspire à ses clients, actionnaires, partenaires privés ou publics et ses collaborateurs ;
• •Améliorer la satisfaction des clients et avoir une relation fournisseurs responsables
• Nexity veille à la satisfaction de ses clients. Celle-ci passe par une offre de produits et services de qualité. Par ailleurs, le Groupe s’est doté d’une politique d’achats responsable et veille à avoir une relation équilibrée avec ses fournisseurs ; et
• •Anticiper l'évolution des usages par l'innovation
• Par une stratégie de veille et d’innovation, Nexity anticipe les attentes et l’évolution des usages de ses clients.

Nexity a réalisé dès 2015 sa première analyse de matérialité, mise à jour en 2019, afin de hiérarchiser les enjeux RSE en croisant l’importance pour les parties prenantes avec l’impact sur l’activité du Groupe.

En 2022, Nexity a mis à jour cette analyse de matérialité simple et a réalisé sa première analyse de double matérialité. Lors de cet exercice, 27 enjeux RSE ont été identifiés sur la base d’un diagnostic du secteur et des activités de Nexity, et répartis en 5 catégories (environnement, métiers, sociétal, social et gouvernance).

Une consultation des parties prenantes de Nexity a été réalisée : collaborateurs, clients, fournisseurs, partenaires financiers, associations professionnelles, ONG, partenaires académiques, Comité de parties prenantes de Nexity, Comité exécutif, comité de pilotage avec les représentants des principales entités du Groupe. Au total, plus de 1.000 personnes ont donné leur avis, au travers d’entretiens individuels et d’enquêtes (auprès de l’ensemble des 8.000 collaborateurs et de plus de 3.000 clients particuliers du Groupe).

Les analyses de matérialité simple et double matérialité confirment les priorités stratégiques de Nexity.

La matérialité simple croise l’importance des enjeux pour les parties prenantes avec l’impact de ces enjeux sur l’activité du Groupe. Les résultats figurent dans le graphique ci-dessous.

En 2022, Nexity a souhaité compléter son analyse de matérialité simple par une analyse de double matérialité. Le principe de double matérialité instaure une distinction entre les impacts de l’entreprise sur l’environnement et la société, et les impacts des questions environnementales et sociétales sur l'entreprise et sa capacité à créer de la valeur. Selon les recommandations de l’EFRAG(1), Nexity a hiérarchisé ses 27 enjeux RSE selon les deux perspectives de la double matérialité :

• •La perspective d’impact, reflète les impacts de Nexity sur les personnes, la société et l'environnement, positifs et négatifs, réels ou potentiels et liés à ses activités directes ainsi qu’à sa chaîne de valeur amont et aval.
• •La perspective financière, reflète les  risques et opportunités associés à ces enjeux RSE et pouvant avoir une incidence positive ou négative sur le modèle d’affaires, le développement, la performance et la position de Nexity, à court, moyen ou long terme.

L’évaluation de la matérialité d’impact s’est basée sur les résultats de la consultation de 2022 des parties prenantes et en particulier sur l’évaluation des impacts de Nexity sur l’environnement et la société par les parties prenantes externes et experts consultés. Cette consultation a été complétée par une analyse croisée de plusieurs référentiels d’impacts sectoriels(2), d’études académiques et de controverses médiatiques (sectorielles ou relatives à Nexity). 

L’évaluation de la matérialité financière s’est également basée sur l’évaluation des risques et opportunités que représentent les enjeux RSE pour Nexity, issue des échanges avec le Comité exécutif et les représentants des différentes directions du Groupe et de l'analyse de la cartographie des risques du Groupe.

La double matérialité de Nexity présente des résultats alignés avec la matérialité simple, avec 15 enjeux prioritaires, dont 4 particulièrement priorisés (préservation de la biodiversité, augmentation de la réhabilitation, accessibilité et mixité des projets et décarbonation de la construction). Plusieurs enjeux sont d’importance plus grande sous ce prisme que celui de l'analyse de matérialité simple : adaptation au changement climatique, utilisation des ressources et circularité, biodiversité, accessibilité et mixité des projets ou encore achats responsables.

Cet exercice permet au Groupe de se préparer aux évolutions de la réglementation européenne en matière de reporting extra-financier (CSRD) et d'intégrer les recommandations des différents standards RSE internationaux en matière d’analyse de matérialité.

La RSE est intégrée dans les processus et les instances qui conçoivent et exécutent la stratégie du Groupe au niveau du Conseil d’administration, de la direction et des opérations.

La gouvernance de la RSE s’articule autour de quatre instances et d’une direction dédiée : 

Le Conseil d’administration a un rôle de gouvernance stratégique de la RSE et comprend un Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE. Ce dernier examine au moins une fois par an la stratégie du Groupe en matière de RSE et transmet au Conseil un avis sur la Déclaration de Performance Extra-Financière (DPEF).

La stratégie RSE est au cœur des débats du Comité exécutif qui en assure la gouvernance opérationnelle. Dans ce cadre, il pilote notamment la stratégie environnementale (climat et biodiversité) du Groupe et coordonne l’action des différentes directions et métiers impliqués. La Directrice RSE est membre du Comité exécutif.

Le Comité de parties prenantes, renouvelé en 2022, a pour mission de nourrir les réflexions stratégiques du Groupe, identifier les enjeux émergents et suivre l’exécution de la raison d’être du Groupe (voir le paragraphe 3.1.1.5 « Dialogue avec les parties prenantes » du présent chapitre). 

La Direction RSE, créée en 2008, définit et décline la stratégie RSE du Groupe en s’appuyant sur différentes instances de gouvernance. Les missions de la Direction RSE sont :

• •La proposition et l’aide à la mise en œuvre concrète de la stratégie RSE du Groupe ;
• •Le pilotage et la consolidation des performances ;
• •L'animation et l’accompagnement des filiales dans l’intégration opérationnelle de la RSE dans les métiers ;
• •Le dialogue avec les parties prenantes ;
• •La sensibilisation et la formation des collaborateurs pour faire de la RSE un levier de performance ; et
• •La veille.

Ces missions se traduisent par une contribution à différentes instances métiers et par une offre de services à disposition de toutes les entités de Nexity. De plus, afin d’irriguer au quotidien les métiers du Groupe dans une dynamique collective, un réseau de référents (membres du Comité de direction de chaque filiale) animé par la Direction RSE a été créé en 2021.

Pour faciliter la diffusion des objectifs RSE au sein du Groupe, la politique de rémunération des dirigeants du Groupe comporte des critères RSE.

Ainsi, 20% de la rémunération variable des mandataires sociaux et 10% de la rémunération variable des principaux managers, au titre de l’exercice 2022, est basée sur l’atteinte d’objectifs RSE : performance carbone et féminisation des instances dirigeantes. (voir paragraphe 4.4.1 « Rémunération des mandataires sociaux de Nexity au titre ou au cours de l'exercice 2022 (ex post) » du présent Document d’enregistrement universel).

Dans un contexte de grandes transitions (environnementale, sociétale, numérique), où les usages se transforment, Nexity souhaite plus que jamais être à l’écoute de ses parties prenantes et considère qu’il en va de sa responsabilité sociétale d’entreprise de prendre sa part au-delà de ce que produit son activité économique et de prouver son utilité. Si le Groupe interagit avec cet écosystème via de nombreux canaux, un cadre spécifique a été créé en 2018 avec un premier Comité de parties prenantes, instance consultative et de proposition, dans un dialogue à la fois constructif et contradictoire. 

En 2021, un travail de refonte du Comité a été lancé pour une première réunion sous le nouveau format en 2022. 

Ce comité se réunit deux fois par an pour une demi-journée d'échanges autour de sujets transverses ou ciblés selon les demandes et intérêts des membres mais aussi sur les tendances actuelles qui forment le monde dans lequel Nexity opère. L'objectif est de s’ouvrir aux savoir-faire de son écosystème pour explorer des solutions et nourrir la réflexion stratégique d’engagement sociétal du Groupe.

Les membres du Comité des parties prenantes ont été choisis pour permettre le croisement de regards et d’expertises plurielles de l’ensemble de la chaîne de valeur de Nexity. Il se compose de 10 membres externes et se tient en présence de la Direction générale et de membres du Comité exécutif :

Ce comité a pour objectifs de : 

• •Rendre un avis consultatif sur les sujets stratégiques, en portant une attention particulière à la cohérence du positionnement de Nexity avec ses engagements sociaux et environnementaux ;
• •Identifier et analyser les enjeux émergents du secteur et les évolutions structurantes sur lesquelles Nexity devrait prendre position ; et
• •Suivre, challenger et alimenter l’exécution de la raison d’être de Nexity, notamment les leviers d’action mobilisés pour atteindre les objectifs sociaux et environnementaux, les indicateurs de performance choisis et l’impact produit. 

Les parties prenantes du Groupe peuvent être présentées selon les catégories suivantes. Pour chaque partie prenante, des outils de dialogue permettent de rester à l’écoute des besoins des parties prenantes et de montrer comment le Groupe y répond.

Le Groupe est évalué régulièrement par des agences de notation extra-financière. 

Selon l’ADEME(8), en France, le secteur du bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre derrière celui des transports si l’on considère uniquement les émissions liées à la consommation d’énergie(9). À cela s’ajoute l’érosion de la biodiversité avec 75% de milieux terrestres fortement dégradés, et un million d’espèces menacées d’extinction dans le monde.

De multiples pressions s’exercent comme le changement d’usage des sols ou encore les changements climatiques. À cela s’ajoutent, les pressions réglementaires, tout comme les attentes des clients et celles de la société civile.

Face à ces risques, l’immobilier doit aussi apporter des solutions, en termes d’atténuation et d’adaptation au changement climatique, mais aussi pour retisser les liens entre les humains et le reste du vivant en réintégrant la nature en ville ou encore en ayant un usage raisonné des matériaux. Le pilotage de la stratégie environnementale ainsi constituée se fait par des objectifs pour les activités de promotion et de services immobiliers de Nexity. De plus, cette stratégie comporte un socle de mobilisation, sensibilisation et formations des collaborateurs.

Le sujet de la ville inclusive est inscrit dans l’ADN de Nexity depuis sa création. Cet engagement s’inscrit à la fois grâce aux offres du Groupe mais aussi par les actions de la Fondation Nexity. Plusieurs des objectifs stratégiques sociétaux sont arrivés à échéance en 2022, ceux-ci ont été revus pour pour une cible à 2026. 

Plusieurs objectifs fixés permettent au Groupe de suivre ses engagements sociétaux. 

La Direction des ressources humaines est chargée de développer les compétences et moyens humains nécessaires à l’atteinte des objectifs à court, moyen et long terme fixés par la Direction générale du Groupe. Afin de garantir le capital humain indispensable à la mise en œuvre de la stratégie de Nexity, l’un des enjeux forts est de fidéliser les collaborateurs et de développer leur employabilité.

Au 31 décembre 2022, le groupe Nexity compte 8.508 salariés (dont 91% en contrat à durée indéterminée), contre 8.296 à fin 2021 et 11.391 à fin 2020.
 

Le Groupe est composé de 62,2% de femmes et 37,8% d’hommes.

L’ancienneté moyenne est de 6,9 ans (7 ans chez les cadres et 6,8 ans chez les non-cadres). La moyenne d’âge des collaborateurs s’élève à 39,9 ans (41 ans pour les cadres et 38,6 ans pour les non-cadres).

Les 3 axes de la stratégie RSE de Nexity présentés au paragraphe 3.1.1.1 « La stratégie RSE du Groupe » du présent chapitre, sont irrigués par des enjeux transverses ayant un impact fort sur l’efficacité des actions mises en place et font l’objet d’un pilotage via des objectifs. Ainsi, il est nécessaire d’avoir une gouvernance ouverte et responsable ; mais aussi de produire des biens et services qui donnent satisfaction aux clients et enfin, de les produire dans le cadre de partenariats équilibrés avec les fournisseurs. 

Avoir une gouvernance ouverte au dialogue avec les parties prenantes et appliquant les meilleures pratiques en termes éthiques est un enjeu majeur pour Nexity.

Les enjeux liés à la gouvernance d’entreprise, telles que la féminisation des instances dirigeantes ou encore l’indépendance des administrateurs sont traités en détail au chapitre 4 « Rapport sur le gouvernement d'entreprise » du présent Document d’enregistrement universel.

Les enjeux liés à l’éthique des affaires sont pilotés au sein du Groupe par la Direction de la conformité et couvrent des domaines tels que la prévention de la corruption et du trafic d’influence, lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, les activités de représentation d’intérêts, la lutte contre l’évasion fiscale ou encore la protection des données. Ces différentes thématiques sont évoquées au paragraphe 2.3 « Éthique des affaires et conformité avec la réglementation » du présent Document d’enregistrement universel, s’y ajoute celle du devoir de vigilance, traitée au sein du présent chapitre.

Le dialogue avec les parties prenantes est présenté au paragraphe 3.1.1.5 « Dialogue avec les parties prenantes » du présent chapitre.

Les indicateurs présentés ci-dessous sont basés sur les données du périmètre Groupe sauf mention contraire.

Les informations sociales, environnementales et sociétales sont élaborées sur la base des contributions de plusieurs directions, notamment les Directions Responsabilité Sociétale d’Entreprise (RSE) et Ressources Humaines. Différents indicateurs ont été définis, en tenant compte de la spécificité des activités du Groupe, afin de mesurer de manière pertinente les principaux impacts liés à la responsabilité sociale, sociétale et environnementale de Nexity. Engagé dans un processus d’amélioration continue, Nexity complète progressivement la liste de ses indicateurs pour tenir compte des évolutions du Groupe et des réglementations.

Les indicateurs présentés au titre des informations sociales, environnementales et sociétales dans le Document d’enregistrement universel 2022, concernent l’exercice 2022. La période de reporting retenue est l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre) sauf indications contraires précisées dans le texte.

Exercice clos le 31 décembre 2022

Aux actionnaires, 

En notre qualité d'organisme tiers indépendant, membre du réseau Mazars, commissaire aux comptes de la société Nexity accrédité par le COFRAC Inspection sous le numéro 3-1058 (portée d’accréditation disponible sur le site www.cofrac.fr), nous avons mené des travaux visant à formuler un avis motivé exprimant une conclusion d’assurance modérée sur les informations historiques (constatées ou extrapolées) de la déclaration consolidée de performance extra financière, préparées selon les procédures de l’entité (ci-après le « Référentiel »), pour l’exercice clos le 31 décembre 2022 (ci-après respectivement les « Informations » et la « Déclaration »), présentées dans le rapport de gestion du groupe en application des dispositions des articles L. 225 102-1, R. 225-105 et R. 225-105-1 du code de commerce.

Sur la base des procédures que nous avons mises en œuvre, telles que décrites dans la partie « Nature et étendue des travaux », et des éléments que nous avons collectés, nous n'avons pas relevé d'anomalie significative de nature à remettre en cause le fait que la déclaration de performance extra-financière est conforme aux dispositions réglementaires applicables et que les Informations, prises dans leur ensemble, sont présentées, de manière sincère, conformément au Référentiel. 

En application de l’article L. 225-37 du Code de commerce, le Conseil d’administration doit présenter à l’Assemblée générale un rapport sur le gouvernement d’entreprise, qui est joint au rapport de gestion, regroupant les informations relatives à la gouvernance, à la rémunération et les éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique.

Le présent rapport est élaboré par référence au Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées Afep-Medef (le « Code Afep-Medef ») auquel la Société a adhéré. Les parties de ce rapport relatives à sa composition, aux conditions de préparation et d'organisation du Conseil d'administration ont été élaborées sur la base des contributions de différentes directions du Groupe, notamment la direction financière, la direction des ressources humaines, la direction juridique. Il a été présenté au Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE.

Ce rapport décrit les travaux du Conseil d’administration qui s’inscrivent également dans le cadre du règlement intérieur du Conseil d’administration. Il rappelle le devoir de réserve et l’obligation de confidentialité des administrateurs et précise que ces derniers s’obligent à respecter le Guide de Prévention des Infractions d’Initiés relatif aux opérations sur titres adopté par la Société. Le règlement intérieur et le Guide de Prévention des Infractions d’Initiés sont mis en ligne sur le site Internet de la Société.

Le règlement intérieur a été modifié en dernier lieu le 1er janvier 2023.

Un descriptif résumé des principales dispositions des statuts et du règlement intérieur relatives au Conseil d’administration, figure aux paragraphes 4.2 et suivants du présent chapitre.

Les membres du Conseil d’administration peuvent être contactés au siège de la Société, 19, rue de Vienne – TSA 50029 – 75801 Paris Cedex 08.

Les tableaux ci-après comprennent une synthèse de la composition du Conseil d’administration et de ses Comités au 31 décembre 2022.

Le tableau ci-dessous recense les compétences dominantes déclarées par les administrateurs et illustre la diversité des compétences du Conseil d’administration. 

Évolution de la composition du Conseil d’administration et des Comités de la Société au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022

La Société est une société anonyme à Conseil d’administration.

Le Conseil d’administration comptait quatorze administrateurs au 31 décembre 2022, dont deux administrateurs représentant les salariés (article L. 225-27-1 du Code de commerce) et un administrateur représentant les salariés actionnaires (articles L. 225-23 et L. 22-10-5 du Code de commerce).

La durée des mandats d’administrateur est de quatre ans et les échéances des mandats sont organisées de manière à permettre un renouvellement échelonné :

• •2 mandats prennent fin à l’issue de l’Assemblée générale annuelle appelée à se prononcer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022 et se tenant au cours de l’année 2023 : Agnès Nahum et Charles-Henri Filippi ;
• •Alain Dinin a démissionné de son mandat d'administrateur et Président du Conseil d'administration avec effet au 31 décembre 2022. Le Conseil d'administration a décidé de ne pas le remplacer ;
• •4 mandats prennent fin à l’issue de l’Assemblée générale annuelle appelée à se prononcer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 et se tenant au cours de l’année 2024 : Luce Gendry, Magali Smets et Jérôme Grivet ainsi que celui de l’administrateur représentant les salariés actionnaires, Luc Touchet ;
• •4 mandats prennent fin à l’issue de l’Assemblée générale annuelle appelée à se prononcer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024 et se tenant au cours de l’année 2025 : Véronique Bédague, Soumia Belaidi Malinbaum, Myriam El Khomri et celui de la société Crédit Mutuel Arkéa ;
• •1 mandat prend fin à l'issue de l'Assemblée générale annuelle appelée à se prononcer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2025 et se tenant au cours de l'année 2026 : celui de la société La Mondiale ; et
• •Karine Suzzarini a été désignée et Bruno Catelin renouvelé, à compter du 1er novembre 2020, administrateurs représentant les salariés par le Comité de Groupe de la Société, pour une durée de quatre ans à compter de cette même date.

Un représentant unique du Comité social et économique participe aux séances du Conseil d’administration conformément aux dispositions de l’article L. 2312-75 du Code du travail. Emmanuel Brie a été désigné en cette qualité, le 9 juillet 2019, pour une période expirant lors des élections des représentants du personnel dans le courant de l’année 2023.

Le règlement intérieur précise que le Conseil d’administration, outre les attributions spécifiques qui lui sont dévolues par les dispositions législatives et réglementaires (la « loi ») et les statuts de la Société, examine et approuve préalablement à leur mise en œuvre, les opérations significatives de la Société, et notamment :

• •Les orientations stratégiques de la Société et les opérations se situant hors de la stratégie annoncée de la Société ; et
• •Les acquisitions et cessions de participations et d’actifs d’un montant significatif susceptibles de modifier la structure du bilan de la Société et, en tout état de cause, les acquisitions et cessions de participations et d’actifs d’un montant supérieur ou égal à 100 millions d’euros.

Il s’attache également à promouvoir la création de valeur par l’entreprise à long terme en considérant les enjeux sociaux et environnementaux de ses activités.

Une plateforme digitale sécurisée permet aux administrateurs de recevoir les informations appropriées et documents nécessaires à l’accomplissement de leur mission et à la préparation des délibérations du Conseil d’administration ou des comités constitués en son sein. Cette plateforme dématérialisée est un lieu d’échange sécurisé d’informations et de documents entre les membres du Conseil d’administration. Elle permet également d’assurer l’archivage des données.

Le Conseil d’administration procède en outre aux contrôles et vérifications qu’il juge opportuns et peut se faire communiquer les documents qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission. Le Conseil examine régulièrement, en lien avec la stratégie qu’il définit, les opportunités et les risques tels que les risques financiers, juridiques, opérationnels, sociaux et environnementaux ainsi que les mesures prises en conséquence. Il reçoit à cet effet toutes les informations nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Les administrateurs peuvent en outre se faire communiquer préalablement à toute réunion les documents complémentaires qu’ils estiment utiles.

En outre, chaque administrateur peut bénéficier, s’il le souhaite, d’une formation complémentaire sur les spécificités de l’entreprise et de ses métiers, et les enjeux en matière de RSE, en particulier sur les sujets climatiques.

Des sessions d’informations peuvent être organisées pour les nouveaux administrateurs dont le but est de leur permettre de connaître le groupe Nexity aussi rapidement que possible. Ce programme comprend une revue de la stratégie du Groupe et de ses principales activités, les principaux défis en termes de croissance, de compétitivité et d’innovation et également les finances, la recherche et développement, la gestion des ressources humaines, les aspects juridiques, la conformité et l’organisation générale des opérations. Il comporte également des visites sur sites. Tous les administrateurs qui le souhaitent peuvent bénéficier de ce programme, conformément aux dispositions du règlement intérieur sur ce point. Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2022, le Conseil d’administration s’est réuni à huit reprises. Le niveau de participation aux réunions est de 93%.

Les taux de participation individuels aux séances du Conseil d’administration et des différents comités sont détaillés ci-après :

Le Conseil d’administration au cours de l’exercice a ainsi notamment, dans les domaines suivants :

• Informations financières et comptables :
  • •Examiné les conclusions du Comité d’audit et des comptes sur les sujets relevant de sa compétence,
  • •Arrêté les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021, les comptes semestriels 2022 ainsi que les chiffres d’affaires des 1er et 3ème trimestres 2022,
  • •Examiné et approuvé en décembre 2022 le budget 2023 du Groupe, le PMT Imagine 2026 en septembre, 
  • •Procédé à l’examen régulier de la situation financière du Groupe et de l’évolution de son endettement, débattu de la mise en place de financements adaptés, ou la pérennisation et l’adaptation de financements existants ainsi qu’à l’examen et l’arrêté des documents de gestion prévisionnelle,
  • •Décidé d’augmenter le plafond du programme de Neu MTN mis en place en 2020 et subdéléguer à la Directrice générale le pouvoir de procéder à ladite émission, d’en arrêter les termes et signer toute documentation y afférent,
  • •Décidé d’ajuster les droits des titulaires d’obligations convertibles et de subdéléguer à la Directrice générale le pouvoir de déterminer les nouveaux ratios, de procéder à l’information des porteurs d’OCEANE 2016 et ORNANE 2018,
  • •Décidé de mettre en œuvre un nouveau programme de rachat d’actions ;
• Gouvernance, rémunérations et RSE
  • •Délibéré à l’occasion des comptes rendus du Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE,
  • •Modifié la gouvernance de Nexity en réunifiant les fonctions de Président du Conseil d’administration et de Directeur général à effet du 1er janvier 2023,
  • •Délibéré sur l'indépendance des membres du Conseil d'administration et des membres des différents comités du Conseil ainsi que sur la parité,
  • •Arrêté l’ordre du jour et convoqué une Assemblée générale mixte aux fins d’approuver les comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2021, de nommer deux nouveaux administrateurs (dont un représentant les salariés actionnaires) et modifier les statuts ;
  • •Autorisé la conclusion de conventions réglementées,
  • •Mis à jour le règlement intérieur et délibéré sur l’évaluation des travaux du Conseil d’administration,
  • •Défini la politique de réumération des mandataires sociaux,
  • •Arrêté la rémunération du Président du Conseil d’administration, du Directeur général et des Directeurs généraux délégués ainsi que la rémunération des membres du Conseil d’administration et sa répartition,
  • •Décidé de l’attribution gratuite d’actions ;
  • •Délibéré sur la nouvelle stratégie Carbone et biodiversité,
  • •Délibéré sur l’égalité professionnelle entre les hommes et les femmes dans le Groupe ;

• Stratégie
  • •Débattu de la stratégie du Groupe et des principaux projets de partenariats,
• Cautions - Avals - Garanties
  • •Autorisé l’émission de garanties.

De plus, le Conseil d’administration est informé de manière permanente et par tous moyens, de la situation financière, des engagements de la Société ainsi que de tous événements et opérations significatifs relatifs à la Société, ainsi que des risques auxquels le Groupe est exposé.

Enfin, des séances du Conseil sont organisées hors la présence des dirigeants mandataires sociaux exécutifs (« executive sessions »). Elles sont convoquées au moins une fois par an par le Président ou le ou les Vice-Président(s) du Conseil d'administration qui en déterminent librement l'ordre du jour et les participants. Le ou les Vice-Président(s) fait(font) un compte rendu de ces réunions au Conseil d’administration suivant.

Les rapports relatifs aux exercices 2020, 2021 et 2022 sont incorporés par référence.

La note 35 figurant au paragraphe 5.1 « États financiers consolidés au 31 décembre 2022 » du présent Document d’enregistrement universel, précise les informations relatives aux parties liées.

Les conventions réglementées sont présentées au paragraphe 4.3.1 « Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées » du présent chapitre.

Il n’existe pas d’autre opération importante avec les apparentés.

Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022

À l’Assemblée générale des actionnaires de Nexity,

En notre qualité de Commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.

Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-31 du Code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. 

Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-31 du Code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.

Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues. 

En application de l'article L. 225-40 du code de commerce, nous avons été avisés des conventions suivantes conclues au cours de l’exercice écoulé qui ont fait l'objet de l'autorisation préalable de votre conseil d'administration.

• •Conventions d’assistance et de licence de marques avec les sociétés Pantera, Bureaux à partager et Bien’Ici 

Personnes concernées : 

Modalités :

Le Conseil du 15 décembre 2022 a autorisé la poursuite au titre de l’exercice 2023 des conventions d’assistance fournies aux sociétés :

• •Pantera : le montant de la convention demeure à 200 k€
• •Bureaux à Partager : le montant de la convention augmente de 200 k€ à 544 k€
• •Bien’Ici :  le montant de la convention demeure à 240 k€

En application de l’article R. 225-30 du Code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’Assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.

• •Conventions d’assistance et de licence de marques avec les sociétés Pantera, Bureaux à partager, Bien’Ici, New Port, Accessite et Hiptown

Personnes concernées :

Modalités :

Le Conseil du 16 décembre 2021 a autorisé la poursuite en 2022 des conventions d’assistance fournies aux sociétés listées ci-dessous. 

1. •Pantera : le montant de la redevance comptabilisée au cours de l’exercice 2022 est de 28 k€ ;
2. •Bureaux à Partager : le montant de la redevance comptabilisée au cours de l’exercice 2022 est de 200 k€ ;
3. •Bien Ici : le montant de la redevance comptabilisée au cours de l’exercice 2022 est de 240 k€ ;
4. •New Port : le montant de la redevance comptabilisée au cours de l’exercice 2022 est de 25 k€ ;
5. •Accessite : le montant de la redevance comptabilisée au cours de l’exercice 2022 est de 145 k€ ;
6. •Hiptown : le montant de la redevance comptabilisée au cours de l’exercice 2022 est de 60 k€.

Paris La Défense, le 30 mars 2023

Les Commissaires aux comptes

KPMG Audit IS SAS

François Plat

Associé

MAZARS ET ASSOCIES

Claire Gueydan-Brun

Associée

La Société se réfère au Code Afep-Medef (disponible sur le site www.Medef.fr) pour la détermination et la présentation des éléments de rémunération des dirigeants mandataires sociaux de Nexity.

Toute décision ayant trait à la rémunération des dirigeants mandataires sociaux au titre de leurs mandats doit respecter la procédure say on pay de la loi Sapin II, telle que modifiée par l’ordonnance n° 2019-1234 du 27 novembre 2019.

En application de l’article L. 22-10-9 du Code de commerce, un certain nombre d’informations ayant trait à la rémunération des mandataires sociaux sont présentées en section 4.4.1 du présent Document d’enregistrement universel. Conformément à l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, il sera proposé à l’Assemblée générale du 16 mai 2023 de statuer, au titre du say on pay ex post, sur un projet de résolution portant sur les informations ainsi présentées, mentionnées au I de l’article L. 22-10-9 du même Code. Au titre du say on pay ex post, et conformément à l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, il sera également proposé à l’Assemblée générale du 16 mai 2023 de statuer sur les éléments de rémunération fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l’exercice 2022 ou attribués au titre du même exercice au Président du Conseil, à la Directrice générale, et au Directeur général délégué.

Le Conseil d’administration s’est attaché à vérifier la conformité de la rémunération versée ou attribuée aux mandataires sociaux au cours ou au titre de l’exercice 2022 à la politique de rémunération des mandataires sociaux pour 2022, telle qu’approuvée par l’Assemblée générale du 18 mai 2022, dans ses 14ème à 18ème résolutions. En particulier, le Conseil d’administration et le Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE se sont assurés que la rémunération des dirigeants mandataires sociaux contribuent, en accord avec la politique de rémunération applicable, aux performances à long terme de la Société. À cet égard, une partie des critères de rémunération variable des dirigeants mandataires sociaux sont mesurés sur plusieurs exercices.

En application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce, la politique de rémunération des mandataires sociaux pour l’exercice 2023, établie par le Conseil d’administration et approuvée lors de sa réunion du 29 mars 2023 est présentée en section 4.4.2 du présent Document d’enregistrement universel. Les politiques de rémunération applicables, respectivement, aux membres du Conseil d’administration, à la Présidente-Directrice générale et au Directeur général délégué pour l’exercice 2023 seront soumises à l’approbation de l’Assemblée générale du 16 mai 2023 conformément à l’article L. 22-10-8 du Code de commerce au titre du say on pay ex ante.

Le Conseil d’administration a tenu compte, dans le cadre de l’appréciation des éléments de rémunération des mandataires sociaux et de la détermination de la politique de rémunération des mandataires sociaux pour 2023, du fait que les 17ème et 18ème résolutions de l'Assemblée générale du 18 mai 2022 aient été approuvées avec des scores de 68,19% et 68,15%.

Le Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE et le Conseil d'administration ont notamment travaillé sur la politique de rémunération de ses mandataires sociaux en se fondant sur une étude du Cabinet Mercer qui a analysé la rémunération de la Présidente-Directrice générale avec celles d’un panel de pairs. 

Ledit panel est constitué de pairs en termes de capitalisation boursière (Albioma, Elis, Gaztransport et Technigaz, M6 Métropole TV, TF1, Bic, Eramet, Ipsos, Vallourec, Coface, Eutelsat, Korian et Orpéa) et en termes d‘activité (Altarea, Covivio, Kaufman & Broad, Mercialys, SFL).

La rémunération d'Alain Dinin au titre de l’exercice 2022 consistait exclusivement en une somme d’un montant fixe forfaitaire en baisse de 25% par rapport à 2021, conformément à la décision du Conseil d'administration du 29 mars 2022. Outre cette somme fixe annuelle, le Président du Conseil d'administration bénéficie d’avantages en nature sous la forme d’un véhicule de fonction. Cet avantage en nature est valorisé à 1.569 euros par mois.

La rémunération du Président du Conseil d'administration pour 2022 ne prévoit aucun autre élément de rémunération de quelque nature que ce soit.

La 16ème résolution de l’Assemblée générale du 18 mai 2022 portant sur la politique de rémunération d'Alain Dinin, Président du Conseil d'administration, a été approuvée à 99,64%.

En synthèse, la rémunération attribuée à Alain Dinin au titre de l’exercice 2021 et de l’exercice 2022, ou versée au cours de ces exercices, se décompose comme suit :

Véronique Bédague a été nommée en qualité de Directrice générale le 19 mai 2021, sans bénéficier de hausse de rémunération fixe par rapport aux salaires versés au titre du contrat de travail rompu. Sa rémunération au titre de l’exercice 2022 a été augmentée par le Conseil d’administration lors de sa réunion du 29 mars 2022, sur proposition du Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE.

La rémunération de la Directrice générale pour 2022 comprend, d’une part, des éléments communs à l’ensemble des mandataires sociaux et, d’autre part, des éléments spécifiques.

Véronique Bédague bénéficiait, en tant que Directrice générale déléguée salariée, d’un schéma de rémunération pluriannuelle en actions dont l’acquisition est intégralement soumise, outre la condition de présence, à l’atteinte de critères de performance. Ces actions, attribuées antérieurement à son mandat de mandataire social, ont été acquises en 2022.

La 17ème résolution de l’Assemblée générale du 18 mai 2022 portant sur la politique de rémunération de Véronique Bédague, Directrice générale, a été approuvée à 68,19%.

En synthèse, la rémunération attribuée à Véronique Bédague, Directrice générale, au titre de l’exercice 2021 et de l’exercice 2022, ou versée au cours de ces exercices, se décompose comme suit :