Créé en juin 2000, Nexity est le fruit de l’assemblage des activités immobilières historiques de la Compagnie Générale des Eaux (devenu Vivendi), et en particulier les métiers de la SEERI et de la SARI (aménageur du quartier de La Défense à Paris) et des activités immobilières historiques du groupe Arnault, promoteur de logements destinés aux classes moyennes.

La sortie du groupe Vivendi a été réalisée sous forme d’opération à effet de levier(1) par les dirigeants (Stéphane Richard, Jean-Louis Charon et Alain Dinin) appuyés d’investisseurs financiers dont LBO France et la Caisse Des Dépôts. 

Nexity s’est ensuite introduit en bourse en octobre 2004 à l'initiative de ses dirigeants, convaincus que le temps court des opérations à effet de levier n’était plus compatible avec les métiers de promotion et d’aménagement urbain.

En juin 2007, Nexity s'est allié avec le groupe Caisse d’Épargne (devenu groupe BPCE), qui lui apporte les activités de services et d’administration de biens (Lamy) et des participations minoritaires dans des activités non stratégiques (21% du Crédit Foncier de France, 33% de la foncière Eurosic et 40% de Ciloger - société de gestion de SCPI). L’ambition de cette alliance consistait à développer une plateforme de services dédiée aux différents clients : particuliers, entreprises et collectivités.

À la suite de la crise financière de 2008, Nexity a arbitré les participations minoritaires mentionnées ci-dessus, et a renforcé ses implantations géographiques et ses parts de marché sur l’ensemble de ses métiers historiques. Le Groupe a également fait croître ses activités de services par croissance externe, avec notamment l'acquisition en 2014 d'Oralia (administration de biens), en 2016 de PERL (usufruit locatif social) et Edouard Denis (promotion résidentielle), en 2022 d'Angelotti (promoteur/aménageur résidentiel en Occitanie), ou encore en prenant des participations majoritaires (Morning en 2018 dans le coworking).

Pour faire face la crise immobilière inédite et durable en cours depuis plusieurs mois, Nexity a fait le choix stratégique de recentrer ses activités en France et a donc cédé ses filiales polonaises et portugaises, respectivement en juillet et septembre 2023 (les pays restants, Belgique, Italie et Allemagne, étant en gestion extinctive). Enfin, après avoir annoncé en juillet 2023 sa recherche de partenaires stratégiques et financiers sur ses activités de Gestion et de Distribution, Nexity est entré en décembre 2023 en négociations exclusives avec le fonds d’investissement Bridgepoint pour la cession de 100% de ses activités d’administration de biens(2)(voir chapitre 5, paragraphe 5.5.2 « Évolutions récentes » du présent Document d’enregistrement universel). 

Depuis son introduction en bourse en 2004, Nexity a multiplié son chiffre d’affaires par 3 et doublé son résultat opérationnel. 

Véronique Bédague, Directrice générale depuis 2021, a été nommée en qualité de Présidente-directrice générale de la Société le 1er janvier 2023. Alain Dinin est devenu Président d’honneur de la Société.

Nexity(3), premier Groupe immobilier en France, intervient à la fois sur les métiers de la promotion, de l’aménagement et des services, pour l’ensemble des clients, qu’ils soient particuliers, entreprises, institutionnels ou collectivités. 

À travers ses compétences d’aménageur, de promoteur et d’exploitant, Nexity affirme sa raison d’être, « La vie ensemble », en créant des lieux qui créent des liens et en proposant à ses clients une palette d’offres immobilières inégalée sur le marché grâce à l’addition de services à ses métiers historiques :

Sur l’ensemble de ses activités, Nexity se positionne parmi les leaders où il opère tant en aménagement et promotion qu’en services.

Nexity place chacun de ses clients au cœur d’une relation d’écoute et de proximité, et les accompagne au fur et à mesure de l’évolution de leurs besoins et de leurs usages. Présent dans l’ensemble des métropoles, mais aussi dans la très grande majorité des villes moyennes, le Groupe s’appuie sur un puissant réseau physique d'environ 450 implantations et sur l'efficacité du digital pour porter toute son offre immobilière.

Pour mieux servir ses clients et affirmer son partenariat avec les collectivités territoriales, Nexity dispose de 200 agences historiques de syndic, de gérance et de transaction dans l’ancien, en cœur de ville, qui accueillent physiquement ses clients tout au long de l’année. La plupart d’entre elles, récemment transformées, permettent déjà aux clients d’avoir accès à toute l’offre, de logements neufs et anciens au sein d'un seul et même lieu. 

Suite à l’entrée en négociations exclusives en décembre 2023 avec le fonds d’investissement Bridgepoint(4) en vue de la cession de 100% de ses activités d’administration de biens, le Groupe s’appuiera sur le partenariat stratégique adossé à cette cession pour continuer à proposer à ses clients l'ensemble de ses offres.

En tant que premier groupe immobilier français intervenant sur les métiers de la promotion et des services immobiliers, Nexity est au cœur de la vie des gens, des entreprises et des territoires, et cette singularité lui confère une grande responsabilité : 

• •Accompagner chacun dans la durée, dans tous ses projets de vie ;
• •Aider les entreprises à s’adapter aux mutations du monde du travail en créant des espaces qui donnent envie de se retrouver ; et
• •Accompagner les villes face aux enjeux économiques, sociaux et environnementaux, auxquels elles sont confrontées.

En se dotant d’une raison d’être en 2021, Nexity affirme collectivement cette responsabilité et donne un sens commun à son action par-delà la diversité de ses métiers. La raison d’être « la vie ensemble » est une nouvelle étape qui s’inscrit dans la continuité de son histoire. Elle est, depuis la création de Nexity, le moteur de ses actions au quotidien et tous les collaborateurs y sont profondément attachés.

Les piliers d’engagement de la raison d’être définis en 2021 sont déclinés en 5 programmes, qui s’inscrivent à court et moyen termes et correspondent à des engagements concrets dont la mise en œuvre ou l’atteinte effective est suivie à travers des indicateurs quantitatifs ou qualitatifs selon les cas :

• •Unir toutes les forces face au défi environnemental ;
• •Œuvrer pour une ville inclusive et solidaire ;
• •Façonner l’immobilier des nouveaux modes de vie et de travail ;
• •Mettre le client au cœur de l’immobilier ; et
• •Enrichir le collectif Nexity de toutes diversités.

La plupart de ces objectifs s’inscrivent dans la stratégie RSE et ses indicateurs de performance, décrits au chapitre 3 « Déclaration de performance extra-financière » du présent Document d'enregistrement universel.

Le modèle unique de Nexity, combinant la promotion et les services, crée une valeur forte pour ses clients. Quels que soient leurs besoins et problématiques immobilières, Nexity possède une offre en mesure d’y répondre de façon adaptée. Associé à une démarche forte d’amélioration continue de l’expérience et de la satisfaction client, ce modèle permet au Groupe d’être présent à chaque étape de la vie immobilière de ses clients. 

Cela permet à la promotion de croître solidement parce qu’elle est accompagnée et enrichie par les services, qui eux-mêmes s’appuient sur la promotion pour se développer.

Parallèlement, ce modèle vertueux et résilient crée de la valeur à la fois pour le Groupe et ses clients :

• •Synergies impactant le chiffre d’affaires : ventes croisées et apport d’affaires entre métiers (ex : investisseur particulier dans le neuf ayant des besoins en gestion locative, entreprise souhaitant faire évoluer ses modes de travail et l’aménagement de ses espaces en bureaux opérés, investisseur institutionnel ayant pour objectif de développer une offre d’immobilier résidentiel opéré pour ses locataires et syndic pour l’ensemble des immeubles en copropriété livrés par la promotion), déploiement d’un challenge foncier et d’une application auprès de l’ensemble des collaborateurs du Groupe ;
• •Synergies de coûts, améliorant la productivité des métiers : mutualisations entre filiales (ex : partage de l’immobilier au sein d’une même région, sous-traitance intra-groupe…), économies d’échelle (ex : centralisation des achats, mise en place de contrats cadre et de tarifs négociés avec les partenaires…), mise en place d’une direction de la construction (centralisant la réflexion sur les procédés constructifs et l'industrialisation), optimisation des process et partage de compétences sur les métiers (mise en place d’un centre d’appels et de process de gestion de la satisfaction client sur l’ensemble du Groupe, développement de la mobilité entre métiers…) ; et

• •Proposition de solutions sur-mesure sur l’ensemble de la chaîne de valeur : développement de programmes mixtes, accompagnement sur de grands projets urbains, commercialisation d’offres packagées (ex : logement neuf et assurances, investissement locatif et mandat de gestion locative, immeuble de bureaux et property management, etc.), transformation de bureaux en logements, réhabilitation d’immeubles.

Après avoir annoncé le 21 décembre dernier être entré en négociations exclusives, et suite à la levée des conditions suspensives et à la consultation des Instances Représentatives du Personnel, qui ont émis un avis favorable à l’unanimité, Nexity a finalisé le 2 avril 2024, la cession de 100% de ses activités de services aux particuliers à Bridgepoint, acteur européen majeur de la gestion d’actifs alternatifs. Cette opération s’accompagne d’un partenariat stratégique d’une durée de 6 ans, renouvelable 4 ans, visant à pérenniser et amplifier les synergies existantes avec les activités de promotion de Nexity. 

C’est aussi le moyen pour les activités d’administration de biens, qui comptent 3 100 salariés (syndic de copropriété, gestion locative, transaction dans l’immobilier ancien et courtage en assurances), de poursuivre et d’accélérer leur développement. Voir chapitre 5, paragraphe 5.5.2 « Évolutions récentes » du présent Document d’enregistrement universel.

Une autre des caractéristiques du modèle de Nexity est de s’inscrire dans un modèle de flux (société de services, faiblement capitalistique) et non de stock (société foncière, ou de détention d’actifs, fortement capitalistique : modèle de certains pairs ou concurrents et prépondérant à l’étranger).

Le Groupe commercialise ses logements par des contrats de réservation et ses lots de terrains à bâtir par des promesses de vente, suivis par des contrats de vente définitifs notariés. 

Les logements neufs sont commercialisés sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), modèle original issu de la loi du 3 janvier 1967 et progressivement perfectionné qui se caractérise par un niveau de risque limité (par rapport à d’autres modèles) pour les promoteurs, les clients et les banques. 

Pour le modèle de la régénération urbaine, plus intensif en capital, le terrain, l'actif ou la friche à reconvertir, doivent être portés jusqu'à l'atteinte du niveau de pré-commercialisation et l'obtention des autorisations administratives. Nexity a eu recours à de la landbank jusqu'à fin 2022. Plus aucun engagement n'étant pris depuis cette date, elle est  en forte diminution à fin 2023 (-40% par rapport à fin 2022). A l'avenir, le portage foncier ne se fera qu'avec des partenaires opérationnels et financiers de manière déconsolidée et non risquée pour Nexity, à l'image des partenariats signés avec Carrefour et Mirabaud Asset Management, présentés au paragraphe 1.12 « Contrats importants » du présent chapitre.

Nexity est positionné sur des marchés en constante évolution, influencés par des tendances démographiques, économiques, sociales, sociétales et environnementales. Dès 2020, ces dynamiques se sont vues renforcées par les impacts de la crise sanitaire, qui ont accéléré la transformation des usages immobiliers. Parallèlement, 2023 a vu se conjuguer à ces tendances lourdes un environnement de marché particulièrement perturbé par la vive remontée des taux d’intérêts des banques centrales en réaction à la lutte contre l’inflation. 

Cette section présente les grandes tendances de marché auxquelles Nexity fait face. Leur bonne compréhension permet au Groupe de positionner ses métiers de manière à tirer parti de leur fort potentiel de croissance à moyen et long termes. Les environnements de marché spécifiques à chaque métier du Groupe sont présentés aux paragraphes 1.6.1.1, 1.7.1.1 et 1.8.1.1 « Environnement de marché » du présent chapitre.

En raison de la croissance démographique, de la baisse tendancielle de la taille des ménages, des défis du mal logement et de l'impact de la loi Climat et Résilience, la France est confrontée à de forts besoins en logements neufs ou rénovés. Selon les prévisions de l'INSEE (Tableaux de l'économie française 2022), la population française devrait augmenter de 1,9 million d'habitants en 2044 par rapport à 2021, alors que la taille des ménages continue de se réduire, passant de 2,6 personnes en 1990 à 2,2  personnes en 2020(5). Elle devrait s’établir à 2,07 en 2030 et 1,99 en 2050 d’après les dernières analyses du SDES sur les projections des ménages qui estiment un accroissement de 215.000 ménages par an entre 2018 et 2030 puis de 86.000 par an entre 2030 et 2050 selon le scénario central.

Il est également important de prendre en compte les besoins de plus de 4,1 millions de ménages mal ou non logés en France(6). 

Par ailleurs, la loi Climat et Résilience poussera vers la sortie progressive du marché locatif, privé et social, environ 2 millions de logements les plus énergivores (classés F et G) entre 2025 et 2028 ; puis environ 2,8 millions de logements locatifs classés E seront concernés à partir de 2034.

Ces différents facteurs entraînent une demande potentielle de nouveaux logements (neufs ou rénovés) importante d’ici 2030, estimée à environ 450.000 logements par an à minima selon le CNH, 518.000 selon l’USH(7), alors que le marché n’a construit que 374.000 logements par an en moyenne sur les 10 dernières années et 298.000 en 2023(8). Cette approche nationale est une approche indicative du delta entre production et besoins qui donne une idée de l’ampleur de l’effort à fournir. Mais cette appréciation ne se substitue pas à une approche locale, plus territorialisée et contextualisée, des besoins en logements.

À travers sa raison d’être « La vie ensemble », Nexity a pour objectif de créer des lieux qui créent des liens. En ajoutant à ses métiers historiques de promotion, des services attendus par ses clients (syndic, gestion, location, transaction, financements, assurances, property management, résidences étudiants ou encore coworking), Nexity est progressivement passé du modèle de promoteur traditionnel à celui d’un promoteur complété de services.

Lors de sa journée investisseurs du 28 septembre 2022, le Groupe a présenté sa feuille de route stratégique Imagine 2026 avec pour ambition de devenir un opérateur global d’immobilier pour un nouveau cycle de croissance sur la période 2022-2026. 

En captant toute la valeur du produit et des usages et en accompagnant chacun de ses clients de la façon la plus appropriée, tout au long de sa vie immobilière, Nexity souhaite être au cœur d’un écosystème ouvert lui permettant d’opérer, de distribuer et d’agréger une large gamme d’offres immobilières. En proposant à ses clients des solutions personnalisées, le Groupe joue un rôle essentiel et inégalé dans le développement de la ville durable et abordable. 

Lors de cette journée, le Groupe a notamment annoncé les objectifs suivants :

• •>20% de part de marché en Immobilier résidentiel à horizon 2030 ;
• •>6 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2026 ; et
• •500 millions d’euros de résultat opérationnel courant en 2026.

Tout en maintenant une politique financière stricte : endettement du Groupe maîtrisé avec un levier <2,5x EBITDA(17) sur la durée du plan, et permettant de distribuer un dividende ≥2,50 € par action pour chaque exercice de la période 2022–2026.

En juillet 2023, à l’occasion de la publication de ses résultats semestriels, le Groupe a suspendu les objectifs financiers pré-cités, compte tenu de la dégradation prolongée de l’environnement économique (poursuite de la hausse des taux, diminution du nombre de prêts accordés par les banques, forte baisse des ventes aux particuliers, etc.), décrit au paragraphe 1.3 « environnement de marché » du présent chapitre.

Cependant, compte tenu des besoins structurels accrus en logements, la nécessité de développer la ville durable bas carbone ainsi que les nouveaux besoins d’usages, le Groupe est confiant sur la pertinence de son modèle et va poursuivre et accélérer l’exécution de sa feuille de route stratégique dont les axes présentés ci-après, sont entièrement validés par la crise. 

Pour atteindre l’ambition fixée dans son plan stratégique, Nexity s’appuie sur deux mouvements de marché très puissants : 

• •L’accélération de la ville durable, qui oblige à innover en permanence sur les offres comme sur les procédés constructifs, favorisant les acteurs ayant la taille et les moyens de ces investissements ; et
• •Le déplacement de la valeur du produit vers l’usage tant sur le logement que sur le tertiaire.

L’accélération de la ville durable est en grande partie liée à l’évolution de l’environnement législatif et réglementaire pour répondre à l’urgence climatique et touche aussi bien le flux que le stock, au travers des réglementations en vigueur (voir paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre). 

Pour répondre à la nécessité de travailler sur la ville existante (reconstruction de la ville sur la ville), la stratégie du Groupe est de capitaliser sur son effet taille et sa maîtrise industrielle en s’appuyant sur un continuum d’expertises en neuf et en rénové, renforçant son aptitude à industrialiser, pour maintenir ses marges et en disposant d’une capacité à sécuriser ses financements.

Nexity fait évoluer en permanence et au plus près de la demande des habitants toute la gamme de ses produits. Tous ses projets ont un ancrage territorial fort, conçus en partenariat avec les collectivités, avec deux impératifs indissociables : la sobriété (réhabiliter, réutiliser et construire neuf le plus frugalement possible) et l’anticipation des conséquences du changement climatique. Quelle que soit la clientèle concernée, les produits du Groupe seront durables, abordables et catalyseurs du « vivre-ensemble ».

Le Groupe est depuis plusieurs années engagé dans une démarche partenariale avec les collectivités sur l’ensemble des territoires qu’ils soient urbains, peri-urbains ou même ruraux. Dans une période où les collectivités sont confrontées à de fortes exigences de la part de leurs administrés (sociales, urbaines, environnementales), Nexity a accentué et diversifié ses capacités d’intervention afin de renforcer les relations avec :

• •Un partenariat dans le temps : sur l’ensemble du territoire national, avec près d’une trentaine de ZAC en tant que délégataire pour les collectivités, et une dizaine de grands projets urbains en cours de réalisation, Nexity est aujourd’hui un acteur solide et reconnu. Son expérience lui permet de s’inscrire dans une relation de temps long avec les collectivités ; 
• •Un partenariat pour accompagner les mutations de ces territoires : Nexity a étoffé ses offres de services afin de mieux répondre à des problématiques particulières en confirmant une compétence aujourd’hui reconnue en matière de dépollution que le Groupe développe dans le cadre de la transformation des friches industrielles.
• De même en s’inscrivant dans le dispositif Cœur de Ville et Petites Villes de Demain (réhabilitation de centre-ville) ou dans les transformations des entrées de villes en partenariat avec certains acteurs de la grande distribution alimentaire (voir paragraphe 1.12 « Contrats importants » du présent chapitre).
• Enfin, via une nouvelle offre de services sur les métiers du conseil, en accompagnant les collectivités sur les questions de renaturation, de restructuration ou de développement de zones économiques ; et
• •Un partenariat pour donner du sens à la vie ensemble et à l’inclusion dans les territoires : syndic de copropriété et gérants d’immeubles, Nexity reste sur le territoire après la livraison de ses opérations. De plus, via ses plus de 200 agences dans les métropoles et les villes moyennes, le Groupe bénéficie d'un ancrage territorial fort. 
• De même, à travers Nexity Non-Profit et la Fondation Nexity, le Groupe accompagne de nombreux projets associatifs ou d’insertion dans toutes les villes où il opère.

Dans ce mouvement d’accélération de la ville durable, la taille de Nexity est un atout essentiel pour prendre des parts de marché, notamment grâce à :

• •Sa politique de croissance multimarques et multiproduits : le Groupe est présent sur tout le territoire grâce à deux marques nationales (Nexity Immobilier Résidentiel et Groupe Edouard Denis), trois marques expertes en régénération urbaine (Apollonia, Patrimoine & Valorisation, et SEERI regroupées récemment au seing d’une même filiale dédiée à la régénération urbaine – Nexity Héritage - et deux marques territoriales (Primosud et Angelotti). Ces marques, à fort ancrage local, complémentaires en termes d’expertises, de produits et de localisations géographiques répondent à l’ensemble des segments de clientèle ; et
• •Sa force de distribution efficace et ciblée : la distribution des produits du Groupe est assurée par une force de commercialisation physique et digitale, pour les ventes au détail (vendeurs, agences en cœur de ville, partenaires sous mandat Nexity) et pour les ventes en bloc en proposant des expertises internes et des offres packagées pour les bailleurs sociaux et les investisseurs institutionnels, dont le Groupe est le 1er partenaire. 

La position de leader dans ses métiers donne à Nexity les moyens de renforcer son leadership sur le marché en jouant un rôle essentiel et inégalé dans le marché de la ville durable et abordable. 

La stratégie de Nexity se décline en 3 axes décrits ci-après : 

• •Une extension de l’offre locative pour les institutionnels et les particuliers ;
• •Une multiplication des formes d’accès à la propriété ; et
• •Faire du bureaux en mieux.

Nexity déploie une offre complète de modes de gestion vis-à-vis de ces clients et qui favorisera le soutien des institutionnels au marché du logement, et en aval l’existence d’un marché locatif dynamique bénéficiant au plus grand nombre.

Avec l’ambition d’aider et d’accompagner ses clients vers l’épargne qui leur permettra demain de pouvoir investir à nouveau dans le projet immobilier qui leur correspond, Nexity a déployé en 2023 la 1ère plateforme de distribution d’épargne immobilière à la portée de tous les budgets et de tous les profils d’investisseurs. 

100% digital, Pierre Papier Immo offre une gamme diversifiée de solutions d'épargne immobilière, allant des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) à l’assurance vie jusqu’au livret d’épargne. 

Pour déployer cette offre, Nexity a sélectionné des produits performants et exemplaires en matière environnementale auprès de partenaires reconnus détaillés au paragraphe 1.9.1 « Client Institutionnel » du présent chapitre. 

Nexity propose pour les entreprises des solutions s’insérant parfaitement dans les nouveaux schémas immobiliers des entreprises : des bâtiments à forte intensité d’usage (maximisant les interactions des collaborateurs) associant aménagements flexibles, offre servicielle et sobriété environnementale. 

Dès 2018, le Groupe, qui avait anticipé les changements dans les modes de travail poussant les entreprises à repenser leurs besoins d’espaces, proposait des bureaux intégrant dès leur conception les contraintes de production bas carbone et de flexibilité d’usage.

L’évolution de l’environnement depuis a largement validé cette approche, et met Nexity en situation favorable pour saisir les opportunités liées à la transformation du secteur.

Nexity développe des programmes tertiaires innovants, bas carbone, en avance sur la réglementation environnementale, avec des solutions adaptées aux nouvelles attentes :

• •Optimisation de l’empreinte carbone des matériaux de construction ;
• •Proposition d’un bâtiment frugal « Essentiel » sans climatisation ni chauffage ;
• •Rénovation de bâtiments, amélioration des performances énergétiques et transformation du bâti. Nexity travaille également à une proposition de rénovation de bâtiment en mode « Essentiel » ; et
• •Mixité des usages, intégration de services, création de bâtiments flexibles et solutions sur mesure pour les utilisateurs.

Nexity a d’ores et déjà déployé de nombreuses offres pour répondre à la demande de ses clients, créant ainsi de nouveaux vecteurs de croissance. À titre d’exemple : 

• •Morning en s’appuyant sur le succès de son activité de coworking développe à un rythme soutenu une offre de conception d’espace modulaire à la carte ; et 
• •Hiptown accélère en région sur le corpoworking(18) répondant ainsi à l’appétit des investisseurs pour une offre d’hospitality capable d’améliorer l’attractivité de leurs actifs.

Nexity consolide et amplifie son engagement en faveur de ses collaborateurs en se concentrant sur deux axes clés : 

• •Nexity entreprise apprenante : chaque salarié peut y développer ses talents et acquérir les compétences nécessaires pour s'adapter aux évolutions des métiers. Cette orientation se met en œuvre à travers les « Académies des métiers », les Centres de Formation d'Apprentis et la « Cité », un centre de développement des compétences humaines, comportementales et managériale ; et
• •Nexity entreprise de préférence :  Nexity investit dans les équipements et les logiciels nécessaires, ainsi que dans l'environnement de travail avec l'installation de nouveaux sièges pour favoriser le travail collaboratif. L'entreprise est reconnue « Best Place to Work » par ses employés et se consacre à maintenir cette image en offrant une attention particulière à ses collaborateurs. Cette orientation en faveur des employés est un facteur clé de la réussite de Nexity en matière de satisfaction client.

L’ensemble de ces dispositifs est détaillé au chapitre 3 « Déclaration de performance extra-financière » du présent Document d’enregistrement universel.

Nexity considère ses clients et ses collaborateurs comme ses plus précieux atouts. L'objectif de Nexity est de devenir l'acteur immobilier préféré des Français en créant une relation plus intense et durable avec chacun de ses clients, que ce soit dans ses agences ou sur ses sites web.

L'objectif à long terme de Nexity est la personnalisation maximale de l'expérience client grâce à une offre continue et à une recherche constante d'innovation. C'est dans ce but que Nexity accélère le développement de son modèle phygital et multicanal, notamment en refondant totalement ses Espaces Privés Clients.

L’ensemble de ces dispositifs est détaillé au chapitre 3 « Déclaration de performance extra-financière » du présent Document d’enregistrement universel.

L’information sectorielle présentée dans ce chapitre reflète le reporting opérationnel avec la présentation des co-entreprises en intégration proportionnelle. Les comptes consolidés selon les normes IFRS figurent au chapitre 5, paragraphe 5.4 « Eléments selon le reporting opérationnel » du présent Document d’enregistrement universel.

Activité commerciale - Nexity fait mieux que le marché 

• •Réservations de logements neufs : -19% en volume dans un marché en baisse de -26% sur un an et de -41% sur 2 ans 
• •Poursuite de la forte croissance de l’immobilier opéré avec un chiffre d’affaires en hausse de +25%

Des résultats financiers en ligne avec les objectifs 

• •Chiffre d’affaires à 4,3 milliards d'euros ; Résultat opérationnel à 246 millions d'euros
• •Endettement net à 776 millions d'euros (en baisse de 43 M€ par rapport à 2022)
• •Liquidité solide : 882 millions d'euros de trésorerie et ligne de crédit non tirée à 630 millions d'euros 

Une année 2023 active de recentrage de la feuille de route 

• •Pivot vers la régénération urbaine :
  • •Premier deal de place avec Carrefour et création de la JV de portage : CA attendu à terminaison > 2 Mds€ sur 10 ans
• •Lancement de Nexity Héritage, et solution de portage foncier avec Mirabaud AM
• •Leviers de désendettement engagés :
  • •Cession des activités à l’international (Pologne et Portugal) 
  • •Recherche de partenaires stratégiques et financiers sur les métiers de gestion et de distribution

Une année 2024 de transformation en profondeur 

• •Finalisation de la cession des activités d'administration de biens à Bridgepoint pour une valeur d’entreprise de 440 millions d'euros et concernant ~3.100 collaborateurs ; Poursuite de la recherche de partenariats stratégiques et financiers 
• •Transformation accélérée du Groupe vers un modèle d’opérateur urbain :
  • •Transformation en profondeur de l’organisation autour d’une offre territoriale multiproduits et en accélérant sur les activités d’exploitation 
  • •Ajustement des effectifs en cohérence avec les nouveaux paramètres de marché et les évolutions de périmètre  
  • •Dans ce contexte d’adaptation et de transformation, le Groupe a pris la décision d’engager dans les prochaines semaines le processus d’information-consultation des IRP préalable à la mise en œuvre d’un Plan de Sauvegarde de l’Emploi ; par conséquent, il est proposé de suspendre le dividende au titre de 2023(20) 
• •Amélioration de la profitabilité dès 2025, et par voie de conséquence, un endettement net maximum de 500 millions d'euros à fin 2025 
• •Une politique de dividende en cohérence avec le contexte et revue chaque année au regard du cash-flow libre généré 
• •Prévisions pour l’année 2024 : 
  • •Un résultat opérationnel positif marquant un point bas financier, tenant compte des plus-values de cessions, des coûts d’ajustement de l’offre à la nouvelle donne de marché et des coûts liés à la réorganisation du Groupe permettant un rebond en 2025 
  • •Une dette financière nette sensiblement inférieure à celle de fin 2023

Les évolutions démographiques génèrent un besoin structurel de logements neufs en France du fait de la croissance de la population, de la démultiplication du nombre de ménages (décohabitation) et des phénomènes migratoires, auxquelles s’ajoutent d’autres macro-tendances décrites au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre). Face à cette demande, l’effort de construction demeure insuffisant, et complexifie l’accès au logement.

Sur l’année 2023, 373.100 logements ont été autorisés, soit 115.900 de moins qu’en 2022 (-24%). Les mises en chantier de logements neufs passent sous la barre des 300.000 logements (-22% en un an à 287.100) et tombent à un point bas jamais enregistré depuis 20 ans. 

Dans un contexte marqué en 2023 par une inflation toujours élevée et une forte hausse des taux d’intérêt, les ventes de logements neufs baissent fortement du fait du recul de la demande des acquéreurs particuliers.

Le marché du logement neuf(25) chute en 2023 (-26% en un an et -41% par rapport à 2021 à 94.828 réservations) dans un contexte marqué par la détérioration de la solvabilité des ménages (remontée des taux, inflation, etc). Sur un an, les réservations des investisseurs particuliers reculent de 51% surtout faute de rentabilité suffisante suite à la hausse des taux et les réservations des propriétaires occupants baissent de 28%. Les ventes en bloc sont restées dynamiques en 2023 (+11,5% à 33.038 lots) et représentent 35% des ventes du marché (contre 23% en 2022), principalement soutenues par les programmes de rachat de CDC et d’Action Logement.

Sur le marché de la promotion de logements neufs, de nombreux acteurs interviennent au niveau national mais également régional. Les concurrents nationaux les plus importants qui interviennent sur le marché du logement neuf sont Altarea Cogedim, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier et Kaufman & Broad.

Le tableau suivant montre le nombre de réservations nettes de logements neufs et la part de marché des principaux acteurs de la promotion résidentielle.  

Une description des macro-tendances soutenant les marchés du Groupe est présentée au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre.

L’activité sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise clôture l’année 2023 avec un résultat en berne : seulement 12 milliards d’euros engagés en immobilier d’entreprise banalisé, soit une chute de l’activité de -56% en un an (-61% par rapport à la moyenne quinquennale). Un résultat qui atteste d’une activité lourdement affectée par les difficultés rencontrées dans la correction des prix ainsi que par la baisse du niveau de liquidités allouées à l’immobilier. Le 4ème trimestre a enregistré sa 2ème performance la plus faible depuis 20 ans avec seulement 2,7 milliards d'euros investis, soit une baisse de -77% par rapport à sa moyenne quinquennale.

Si le bureau a fait particulièrement l’objet de la prudence et de la sélectivité des investisseurs et pâtit du manque de grandes transactions à l’échelle de l’hexagone, il a néanmoins porté le marché de l’investissement en Île-de-France, en dépit d’une forte baisse annuelle : 4,6 milliards d'euros investis en 2023, soit -57% par rapport à 2022. Les engagements dans les principaux quartiers d’affaires ont été moins animés sur la 2ème partie de l’année (seulement 1,5 milliard d’euros investis en 2023 dans Paris QCA), au profit d’autres secteurs tels que Paris Sud qui arrive en tête avec un volume annuel de 1,7 milliard d’euros engagé, soit 26% des investissements franciliens. Par ailleurs, les volumes engagés en VEFA accusent une chute notable et s’élèvent à seulement 345 millions d'euros en 2023 (dont 38% en blanc).

Avec 1,93 million de mètres carrés commercialisés en 2023, la demande placée en Île-de-France enregistre une baisse annuelle de -17% et de -12% par rapport à sa moyenne décennale(27).

Par ailleurs, l'activité sur le marché du coworking est orientée à la baisse avec un niveau de commercialisations proche de celui de 2016 : près de 35.000 m² pris à bail par les opérateurs de coworking en 2023, soit un retrait  de 58% par rapport à 2022(28).  

En parallèle, l’offre immédiate de bureaux en Île-de-France continue de croître pour s’établir à 4,8 millions de mètres carrés au 31 décembre 2023, soit un taux de vacance estimé à 7,9% par CBRE. Des disparités géographiques restent toutefois à souligner, avec une vacance en légère progression mais qui demeure très contrainte à Paris et un stock qui se maintient à des niveaux élevés dans les secteurs périphériques, notamment dans les 1ères Couronnes Nord et Sud en lien avec les livraisons de programmes neufs et restructurés ainsi que les libérations de surfaces rénovées ou en état d’usage. La part des développements neufs/restructurés recule légèrement mais reste à un niveau élevé en comparaison avec les années précédentes. Les livraisons programmées à l’horizon 2025 s’élèvent à plus d’1 million de mètres carrés, dont plus de 700.000 mètres carrés qui alimenteront le marché en 2024 et plus de 250.000 mètres carrés en 2025.

Les loyers prime restent orientés à la hausse dans le quartier central des affaires parisiens avec des écarts qui tendent à se réduire entre les secteurs parisiens. Ils sont légèrement en hausse dans les secteurs périphériques où la qualité et l’accessibilité de l’offre sont des éléments différenciant tel qu’à Boulogne-Billancourt ou à Neuilly/ Levallois. Les mesures d’accompagnement demeurent en hausse, avec un niveau moyen de 26% en Île-de-France. 

En 2023, les mises en chantier en immobilier de bureaux en Ile-de-France accusent une chute de 54% par rapport à 2022, reflet des conditions peu favorables des marchés financiers. Par ailleurs, les mises en chantier de Nexity en Île-de-France se sont élevées à près de 15.000 mètres carrés en 2023, soit une part de marché de 5%(29).

Le modèle de Nexity intègre l’ensemble des expertises au service des entreprises, de la conception à l’exploitation.

Certains groupes combinent également promotion tertiaire et property management (à l’instar de BNP Real Estate, de Vinci Immobilier ou Crédit Agricole Immobilier). D’autres développent également des offres de coworking, ou de « bureau opéré » pour le compte d’utilisateurs (Bouygues ou Icade par exemple). De façon générale, plusieurs positionnements se distinguent, avec des offres intégrées/multiproduits, des stratégies plus ciblées sur la chaîne de valeur verticale ou encore des approches spécifiques visant les actifs prime ou bas carbone. Toutefois face à la crise immobilière, la plupart des acteurs revoient leur stratégie et font évoluer leur business modèles.

Les perspectives de développements en régions, la poursuite de l’intensification des activités de réhabilitation/transformation, les synergies entre la promotion et les services d’exploitation, la consolidation du nomadisme, la diversification des modes de travail et le renforcement du savoir-faire en matière de construction bois devraient consolider le positionnement concurrentiel de Nexity en matière d’immobilier d’entreprise.

En 2023, les activités de Services de Nexity ont servit aussi bien les clients Particuliers que les clients Entreprise et se décomposent en 3 modèles distincts :

• •La gestion : administration de biens pour les particuliers et property management pour les entreprises ;
• •L’exploitation : gestion de résidences étudiantes et d’espaces de coworking ;
• •La distribution : commercialisation de logements neufs en démembrement de copropriété ou par un réseau d’agences bancaires.

Après avoir annoncé le 21 décembre dernier être entré en négociations exclusives, et suite à la levée des conditions suspensives et à la consultation des Instances Représentatives du Personnel, qui ont émis un avis favorable à l’unanimité, Nexity a finalisé le 2 avril 2024, la cession de 100% de ses activités de services aux particuliers à Bridgepoint, acteur européen majeur de la gestion d’actifs alternatifs. Cette opération s’accompagne d’un partenariat stratégique d’une durée de 6 ans, renouvelable 4 ans, visant à pérenniser et amplifier les synergies existantes avec les activités de promotion de Nexity. C’est aussi le moyen pour les activités d’administration de biens, qui comptent 3.100 salariés (syndic de copropriété, gestion locative, transaction dans l’immobilier ancien et courtage en assurances), de poursuivre et d’accélérer leur développement. (Voir paragraphe 5.5.2 « Evolutions récentes » du présent Document d'enregistrement universel).

Une description des macro-tendances soutenant les marchés du Groupe est présentée au paragraphe 1.3 « Environnement de marché » du présent chapitre.

Le secteur de l’administration de biens regroupe les métiers de la gérance locative pour le compte de propriétaires, la gestion de syndic de copropriété et également la transaction (location et ventes de biens).

Le marché des services immobiliers se caractérise par sa forte atomisation. Le secteur compte environ 6.000 cabinets d’administrations de biens (2022)(30) en baisse depuis 2013, du fait notamment de la concentration du marché autour de grands réseaux de franchises. En parallèle, le nombre de salariés est en constante augmentation (46.000 en 2022(31)). Un chiffre qui, compte tenu, du fort ralentissement des marchés immobiliers devraient sans doute évoluer. En effet, en 2023, face à la forte baisse du volume des ventes, 887 agences immobilières se sont déclarées en cessation de paiements ou en procédure de sauvegarde, proche du record de 2009(32).

Les 7 premiers réseaux totalisent en syndic et gérance locative près de 35% de parts de marché, marché dans lequel Nexity se positionne à la troisième place. Les acteurs locaux indépendants pèsent sur ces 2 marchés un peu plus de 60%. 

Au socle traditionnel des property managers, constitué de la gestion locative, technique et comptable, s’adjoignent de nombreuses missions complémentaires : conseil fiscal, audit et préconisations énergétiques, solutions de gestion technique, assistance travaux, sélection des fournisseurs, plateformes de services aux occupants, etc. Sous l’effet de pressions tarifaires, d’un tassement de la demande et de la fin du modèle de rente avec l’érosion des taux d’intérêt, le secteur a fait face à des remises en question ces dernières années. Le changement de paradigme induit par les attentes plus qualitatives des occupants offre désormais des perspectives aux property managers, capables de répondre aux enjeux du smart & green building et d’articuler énergie, consommation, confort et sécurité grâce à une gestion efficiente de la data notamment. Ainsi, différents outils participent à l’élargissement croissant de l’offre de services, impliquant notamment gestion technique des bâtiments (GTB), tableaux de bord et data room au service de la performance, ou encore objets connectés et prestations dédiées aux occupants. Ces changements structurels, modifient le paysage en déverrouillant le potentiel de croissance jusqu’alors très limité du marché. Depuis le début de la crise sanitaire, le property management a joué un rôle stratégique en apportant davantage de flexibilité et de sécurité dans les espaces de travail en proposant notamment de nouveaux outils digitaux pour répondre aux attentes des clients utilisateurs.

Le marché des résidences étudiants est très dynamique, avec notamment un taux de remplissage supérieur à 90%, malgré, cette année, la baisse du nombre d’étudiants inscrits dans le supérieur (-1,1%)(33). La dynamique de décohabitation est toujours forte (départ du domicile familial), et la tension locative sur les studios/T1 s’est encore renforcée dans la plupart des villes étudiantes entre 2021 et 2023 (l’offre de studios diminue de 10% par an depuis 2021)(34). Enfin, on observe toujours une croissance continue des étudiants étrangers en mobilité internationale dans l’enseignement supérieur (+2,6% pour l’année 22/23)(35).

Aujourd’hui, quatre tendances sur le marché immobilier étudiant semblent se dégager :

• •La poursuite du développement immobilier : entre 2019 et 2023, le parc s’accroit en moyenne de 50 résidences tous les ans, correspondant à un taux de croissance annuel moyen de 4,8%(36). Hormis en PACA et en Bourgogne Franche-Comté, toutes les autres régions métropolitaines ont enregistré des hausses de leur nombre de résidences ; 
• •La clientèle internationale : elle constitue une demande directe, due à une décohabitation familiale obligatoire et à ses besoins spécifiques en termes d’accès au logement ;
• •La popularité des résidences étudiants auprès des investisseurs est forte. Plus de 90% de ces derniers souhaitent privilégier ce type d’actif au cours des cinq prochaines années(37) ; et
• •La diversification des produits étudiants, des résidences et des concepts hybrides attirant une clientèle toujours plus variée, s’ouvrant sur le coliving. 

À noter également que les tendances suivantes se confirment :

• •Évolution des attentes et besoins des étudiants vis-à-vis de leur logement en termes d’expérience client : besoins en flexibilité, praticité, sécurité, services ;
• •Besoin de convivialité avec les autres résidents ; et
• •Recherche d’une offre clé en main et d’une plus grande centralité concernant la résidence (plus proche du centre-ville, ou à proximité des transports pour une meilleure accessibilité par exemple au campus).

En 2023, le marché du coworking a continué son développement avec une croissance d’un peu plus de 10% du nombre d’espaces(38).

La montée en gamme des centres de coworking se confirme avec moins de places en open space partagés et une offre qui tend à se rapprocher davantage de l’hôtellerie pour entreprises avec une certaine hausse des prix. On observe également un mouvement de concentration du marché avec le regroupement ou la fusion d’acteurs.

Le modèle traditionnel de l’immobilier de bureaux et l’organisation du travail ont pris depuis plusieurs années un virage qui semble profond, porté par le décloisonnement des espaces, la flexibilité et le développement du télétravail, dans un environnement de plus en plus digital et connecté. De plus, le bien-être au travail constitue une préoccupation majeure pour de nombreuses entreprises, accompagné d’une aspiration des salariés à un meilleur équilibre vie privée/vie professionnelle. Face à ce constat, les entreprises ont adapté leurs espaces de travail et proposent davantage de services digitaux. La localisation est également un point majeur avec la recherche de davantage de centralité.

Ainsi, le bureau présente des aménagements flexibles capables d’associer optimisation de l’espace, hausse du collaboratif et « agilité » tout en maintenant la sécurité sanitaire. Flex-office, espaces partagés modulables et lieux de concentration, zones de coworking, intégration du ludique et conception d’espaces dédiés aux services ont ponctué les réalisations les plus innovantes ces dernières années.

Le développement de package de services aux occupants et des conciergeries d’entreprises suscitent les appétits. Acteurs digitaux, indépendants spécialisés (à l’instar de To Do Today ou Sodexo), acteurs au positionnement très haut de gamme, groupes de facility management comme Vinci Facilities, les stratégies se croisent et le paysage se structure. Globalement, en matière de services aux occupants, les forces en présence sont multiples, et l’hybridation croissante des différents secteurs (bureaux, hôtellerie, retail) change le panorama concurrentiel et génère des stratégies de rapprochements et de partenariats. 

Ainsi, face à cette demande croissante de flexibilité et de services sur mesure, certains acteurs se sont positionnés sur le bureau opéré. Des offres en prestations de services, tout compris et assorties d’engagements flexibles.

Le marché de la distribution, et notamment celui de l’investissement en immobilier locatif, est composé de nombreux intervenants, promoteurs, plateformes de relation entre promoteurs ou filiales de groupes bancaires ou encore de sociétés de conseillers en gestion de patrimoine.

Aujourd’hui face à la hausse des taux de crédit, à la difficulté d’obtention d’un prêt immobilier et à un certain attentisme des investisseurs particuliers, le volume des transactions des produits d’investissement immobilier a connu un vrai ralentissement, fragilisant notamment les start-up positionnées sur l’immobilier d’investissement clés en main. A noter, le développement de l’investissement en immobilier fractionné, des produits financiers variés au coût d’entrée très bas et promettant des rendements assez élevés attirant une cible beaucoup plus large d’investisseurs.

Le secteur de l’administration de biens a fortement évolué ces dernières années, entre forte digitalisation, développement de nouveaux métiers connexes aux activités principales mais également la multiplication d’opérations d’acquisition ou de fusion. Les 5 premiers acteurs du secteur sont : Foncia (groupe Emeria), Citya Immobilier (groupe Arche), Nexity, Immo de France et Square Habitat. 

Les différentes marques du secteur cherchent par ailleurs à se différencier, à développer des activités connexes (conseil patrimonial, asset management, courtage en assurance, rénovation énergétique, diagnostic immobilier etc.) et à devenir des intermédiaires de services à l’instar de Foncia ou Citya. Foncia s’est par ailleurs positionnée sur une stratégie d’expansion internationale.

Les 5 premiers réseaux d’agences immobilières en France (ORPI, Century 21 France, Laforêt immobilier, Stéphane Plaza et Guy Hoquet l’Immobilier) représentent plus de 4.000 agences(39). 

Les nombreuses start-up arrivées sur ces métiers il y a quelques années sont aujourd’hui très fragilisées par le net ralentissement du marché immobilier, à l’instar des Matera, Bellman, ou encore Les Agences de Papa. 

Le développement du marché de la rénovation énergétique, tant au niveau des biens immobiliers (transaction et gestion) que des immeubles (syndic), est une tendance phare en 2023, compte tenu de la pression réglementaire. Certains administrateurs de biens leaders ont noué des partenariats avec des sociétés spécialisées dans la rénovation énergétique (prestataires en travaux de rénovation, financement des travaux…) et ont imaginé des offres et des solutions. 

Ce secteur compte une quinzaine d’opérateurs en France dont la surface en gestion est supérieure à 2 millions de m². Nexity est leader du secteur en France avec 20 millions de m² gérés. Seuls 3 acteurs dépassent les 10 millions de m², BNP Paribas Real Estate avec 17,5 millions de m² et Esset PM (Foncia) avec 14 millions de m² sous gestion(40). À l’inverse de l’immobilier résidentiel, le nombre de prestataires capables de répondre aux demandes des grands investisseurs en termes de gestion et de reporting est restreint. La hausse de la taille des parcs en gestion par les opérateurs leaders (Nexity, BNP Real Estate PM, Adyal, Septime, Telmma, CBRE PM, Foncia notamment) érige en outre des barrières pour de nouveaux entrants potentiels.

Le Groupe est leader sur le secteur privé de gestion des résidences étudiants en France avec plus de 10% de part de marché (en nb de résidences), devant les groupes Réside Études (les Estudines), les marques du groupe Action Logement, les associations Fac Habitat et ARPEJ, les résidences du groupe Sergic (Twenty Campus), celles du groupe UXCO et ses résidences éponymes puis celles du groupe Valority (Les Belles Années)(41).

Le parc de résidences étudiants ne cesse de croitre afin de combler le retard de la France en matière de logements étudiants. Il augmente à un rythme annuel moyen d’environ 50 résidences. Les lancements proviennent de résidences neuves, mais aussi de plus en plus d’anciens bureaux transformés, voire de bâtiments commerciaux. 

On note le fort développement des espaces de coliving, lieu hybride de logements meublés avec services et espaces de partage, destiné à une cible de jeunes actifs, personnes en transition, travailleurs nomades ou créateurs de start-up. 

Il est difficile aujourd’hui de recenser le nombre de résidences de coliving car on constate une montée en gamme des services et espaces proposés par les plus récentes résidences étudiants, notamment chez les marques leaders. Des résidences qui proposent un niveau de services assez proche des espaces dits de coliving. 

Ainsi, les initiatives fleurissent de produits hybrides destinés à la fois à une clientèle étudiante mais pouvant attirer touristes d’affaires, voyageurs, séniors actifs en fonction de leur localisation et du concept proposé (Ex : le Hub de Privolodges). 

On retrouve également de plus en plus du côté des hôteliers des résidences hôtelières hybrides ciblant les jeunes actifs qu’ils indiquent être des espaces de coliving avec une plus grande flexibilité des durées de séjour (Ex : Cowool de HPC Capital). 

En 2023, l’offre de bureaux flexibles continue de croître. Le parc des grands acteurs du coworking en France dépasse maintenant le million de mètres carrés et atteint 1.082.398 m², répartis sur 3.591 espaces identifiés. Près de 105.000 m² supplémentaires ont été ouverts en 2023(42).

Le bureau opéré continue son ascension aux côtés du coworking. Avec 290.000 m² recensés, ce produit spécifique enregistre une croissance de 46% en un an. Paris compte à elle seule 593 bureaux opérés répartis sur 403 adresses(43).

Parmi les opérateurs d’espaces de coworking, quatre acteurs se partagent plus de 50% des m² existants. Le groupe IWG (avec ses marques Regus, Spaces et Signature) possède 133 sites en France pour une surface totale de plus de 205.000 mètres carrés, WeWork gère 17 espaces en Île-de-France totalisant plus de 130.000 m², Nexity avec la marque Morning gère 43 espaces en Île-de-France totalisant plus de 105.000 m² et Buro Club qui gère 123 espaces pour un total de 90.000 m²(44).

Les intervenants du marché du démembrement de propriété sont des commercialisateurs purs (I Plus – groupe Consultim, Fidex…) ou certains promoteurs qui commercialisent une partie de leur production en démembrement. Nexity avec sa filiale PERL est leader du marché de l’investissement en nue-propriété. PERL a développé depuis 20 ans plus de 360 programmes immobiliers dans environ 170 communes et a noué des partenariats avec plus de 90 bailleurs institutionnels. En 2023, PERL a commercialisé un total de près de 230 programmes en France. 

Le marché des réseaux de commercialisation notamment sur le secteur de l’investissement locatif s’est fortement développé ces dernières années, un marché très concurrentiel où les acteurs se sont mués en conseillers en gestion de patrimoine et continuent d’enrichir leurs offres de services (Ex : filiale de réseaux bancaires : BNP, Crédit Mutuel, Société Générale et acteurs privés : PureInvest, Equance, Cerenicimo…). 

La génération d’acteurs digitaux positionnés sur l’investissement clé en main en LMNP (Mastéos, Immocitiz) après s’être fortement développée ces dernières années subit depuis le ralentissement du marché immobilier un revers important.

Plus récemment, on note le foisonnement d’acteurs dédiés à l’investissement en immobilier fractionné avec des solutions et des offres diverses, les montants d’investissement commencent à quelques centaines d’euros avec des opérations affichant des rentabilités supérieures à 6% (Ex : Bricks, Tantiem, Homunity, Streal…).

Dans la perspective de servir au mieux les intérêts de ses clients investisseurs institutionnels privés, Nexity imagine des produits adaptés à leurs attentes et leur propose des solutions partenariales sur mesure :

• •Vente en bloc de produits répondant aux critères d’investissement des clients institutionnels : le Groupe propose des actifs répondant à la fois à des critères de localisation, partout en France, dans des secteurs prime ou en devenir, et aux exigences de haute qualité environnementale, sur l’ensemble des segments de l’immobilier résidentiel, logements collectifs, résidences seniors, étudiants, coliving… – ou d’entreprise ;
• •Mise en place de partenariats permettant de développer les activités respectives de Nexity et de ses clients investisseurs : à cet effet, le Groupe prend des participations dans des joint venture avec pour objectif de générer des opportunités pour l’ensemble de ses filiales. À cet effet, le Groupe a conclu sur 2023, un partenariat avec le Groupe Carrefour via la création d’un véhicule de portage foncier qui vise la revalorisation de 76 sites Carrefour. Cet accord sur le long terme permettra à Carrefour et Nexity de développer des programmes mixtes à haute performance environnementale, accueillant des logements, des résidences de services, des commerces, des bureaux ou des hôtels ; 
• •Mise en place de solutions de portages fonciers avec des acteurs investisseurs institutionnels dédiés : elles permettent au Groupe de diversifier ses sources de financement tout en poursuivant son plan de développement dans une stratégie de landbank maîtrisée et une prise de risque limitée ;
• •Accompagnement dans la gestion de parc immobilier : gestion courante des immeubles, amélioration du rendement des actifs, accompagnement de la relation bailleur/preneur, réduction de la vacance, réduction des charges, amélioration du recouvrement, réduction des budgets de travaux et des délais d’exécution, optimisation des valeurs locatives ; et
• •Maintien de la performance énergétique des portefeuilles immobiliers : en réponse aux nouvelles obligations de réductions des consommations d’énergie finale des bâtiments, Nexity met à disposition de ses clients toutes les expertises de la plateforme de services ainsi que celle de ses partenaires en matière de collecte des données énergétiques.

Nexity poursuit également son implication dans le logement social et dans le logement inclusif, en lien avec les bailleurs sociaux et les investisseurs publics et privés, pour développer le parc de logements accessibles (sociaux, intermédiaires ou libres) et pour faciliter les parcours résidentiels pour tous (des résidences gérées spécialisées dans l’accueil de publics fragiles jusqu’à l’accession progressive à la propriété).

Avec l’ambition d’aider et d’accompagner ses clients vers l’épargne qui leur permettra demain de pouvoir investir à nouveau dans le projet immobilier qui leur correspond, Nexity a déployé en 2023 la 1ère plateforme de distribution d’épargne immobilière à la portée de tous les budgets et de tous les profils d’investisseurs. 100% digital, Pierre Papier Immo offre une gamme diversifiée de solutions d'épargne immobilière, allant des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) à l’assurance vie jusqu’au livret d’épargne. Pour déployer cette offre, Nexity a sélectionné des produits performants et exemplaires en matière environnementale auprès de partenaires reconnus :

• •Nexity Life - L’Assurance Vie by Nexity, est le premier contrat co-conçu par Nexity et Suravenir (spécialiste de l'assurance-vie, retraite et prévoyance du Crédit Mutuel Arkéa). Unique en son genre, ce contrat est souple et personnalisé selon votre profil investisseur. Il propose, dès 100 euros de versement, deux fonds en euros et douze en unités de compte à sous-jacent majoritairement immobilier ;
• •Le Livret d’épargne Nexity co-conçu avec le CFCAL (groupe Crédit Mutuel Arkéa) : permettra de faire fructifier son épargne sans prendre de risque : taux boosté, fonds garantis, accessible dès 100€ et déplafonné. Un livret fait pour épargner sereinement et profiter d’une prime à l’achat dans le cadre d’une prochaine acquisition d’un bien neuf, pouvant aller jusqu’à 20.000€ ; et
• •Les SCPI classiques ou défiscalisées : des SCPI sélectionnées par Nexity, pour bénéficier des avantages de l'investissement locatif classique sans ses contraintes. Les sociétés de gestion s'occupent de tout : recherche, qualification, gestion et revente. Nexity a choisi les produits les plus attractifs en rendement, en diversification, et en défiscalisation pour compléter ses gammes d’investissements dans la pierre.

Outre le financement des achats propres aux cycles d’exploitation de ses activités de promotion (Immobilier résidentiel et Immobilier d’entreprise) et de régénération urbaine (Villes & Projets), qui consistent essentiellement en des éléments constitutifs de stocks et de travaux en cours (terrains, travaux d’aménagement et de construction…) en vue de leur vente, différents types d’investissements sont réalisés par le Groupe :

• •Les investissements d’exploitation courante de ses activités (agencements, informatique, mobilier, entretien et rénovation des résidences gérées, aménagement des espaces de coworking, …) ;
• •Les investissements de croissance externe visant à développer ses activités par le biais d’acquisition de sociétés, de prises de participations, de fonds de commerce ou d’apports ; et
• •Les investissements de nature plus financière par le biais de prises de participations minoritaires (notamment activité d’investissements).

Pour de plus amples détails sur les achats propres aux cycles d’exploitation de ses activités de promotion immobilière et de régénération urbaine (dont les acquisitions foncières), ainsi que sur les prises de participations minoritaires réalisées par les activités d’investissements, se reporter aux paragraphes 1.6.2 et 1.7.2 « Description des activités » et 1.9 « Clients transverses » du présent chapitre.

Les investissements d’exploitation courante ont représenté 56 millions d’euros nets en 2023 pour l’ensemble du Groupe (68 millions d’euros en 2022 et 54 millions d’euros en 2021), dont 15 millions d’euros pour l’aménagement d’espaces de coworking, 5 millions d'euros pour la rénovation de résidences étudiants, le solde correspondant aux investissements informatiques (25 millions d’euros) et aux autres investissements des filiales.

Les investissements de croissance externe des trois dernières années sont présentés ci-après.

En 2021, le Groupe n’a procédé à aucune acquisition significative, mais a cédé le réseau de franchises immobilières Century 21 et 45% du groupe Ægide-Domitys.

En octobre 2022, Nexity a pris le contrôle (55% du capital) du Groupe Angelotti, leader régional de l’aménagement et de la promotion immobilière en Occitanie. Le prix d’acquisition s’élève à 75,6 millions d’euros. Nexity a par ailleurs acquis au cours de l’année des cabinets et des portefeuilles de mandats d'administration de biens, pour un prix d’achat de 7 millions d’euros.

En 2023, le Groupe a acquis des cabinets et des portefeuilles de mandats d'administration de biens, pour un prix d’achat de 8,4 millions d’euros. Par ailleurs, Nexity est entré en négociations exclusives au mois de décembre 2023 en vue de la cession de ses activités de services aux particuliers à Bridgepoint pour une valeur d’entreprise de 440 millions d'euros. Le closing de l’opération est intervenu le 2 avril 2024. Enfin, le Groupe a créé avec Carrefour une JV de portage foncier détenue à 80% par Carrefour et 20% par Nexity pour 39 millions d'euros (le chiffre d’affaires attendu à terminaison grâce à ce partenariat sera supérieur à 2 milliards d’euros).

L’activité de développement et de promotion de logements neufs du Groupe bénéficie depuis plus de vingt ans de plusieurs dispositifs fiscaux tels que :

• •Les dispositifs Pinel (investissement locatif), Censi-Bouvard (investissement dans les résidences services) et Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettant au client de déduire ses charges locatives ou de de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement ; 
• •Le prêt à taux zéro (PTZ), visant à soutenir l’effort de construction de logements neufs et à renforcer l’accession sociale en facilitant l’accès à la propriété des ménages modestes ; 
• •TVA à taux réduit en zone ANRU et Quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (QPV); et
• •Le dispositif Malraux pour les investissements locatifs dans la rénovation d'immeubles à caractère historique.

Nexity considère comme importants les contrats signés représentant un poids conséquent de l’activité du Groupe concentré sur une seule contrepartie, ou qui pourraient avoir un enjeu réputationnel compte tenu de leur visibilité en cas de mauvaise réalisation ou retard de livraison.

Depuis la signature en octobre 2018 d'un premier partenariat avec CDC Habitat, le groupe CDC a signé 9.957 réservations nettes de logements intermédiaires, sociaux et libres (logements « abordables contractualisés » (LLAC) 10% à 15% en dessous des loyers de marché) dans des programmes développés par Nexity.

Nexity a conclu en octobre 2018 un accord-cadre sur cinq ans avec In’li (groupe Action Logement) portant sur la réalisation annuelle de 1.000 logements locatifs intermédiaires en Région Île-de-France. Depuis 2018, In’li a signé 2.130 réservations nettes de logements intermédiaires, sociaux et libres dans des programmes développés par Nexity.

Nexity exerce ses activités dans un environnement en évolution constante et, comme toutes les entreprises de son secteur, est nécessairement exposé à des risques dont la réalisation pourrait avoir des impacts significatifs. Pour garantir la pérennité de son développement et assurer l'atteinte de ses objectifs, le Groupe veille donc à identifier et gérer les risques auxquels il est exposé dans les régions où il opère et dans ses différents domaines d'activités : aménagement, développement et réalisation d'opérations immobilières et services immobiliers.

La démarche de gestion des risques de Nexity s'applique à l'ensemble du Groupe, société-mère et filiales, et elle est sous la responsabilité de la Direction générale. Elle comprend un ensemble de moyens, comportements, procédures et actions permettant de maîtriser les principaux risques de l'entreprise.

Le contrôle interne de Nexity s’appuie sur le référentiel COSO II (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) et sur le cadre de référence de l’Autorité des Marchés Financiers. Il s’articule autour de cinq dimensions : environnement de contrôle, évaluation des risques, activités de contrôle, information et communication, évaluation et pilotage. Cette démarche permet ainsi d’avoir une approche cohérente et homogène au sein du Groupe et faciliter le respect de la loi de sécurité financière.

La gestion des risques est un dispositif permanent, permettant à la Direction générale et au management de Nexity d'identifier, d'évaluer et de maintenir à un niveau acceptable les risques pouvant entraîner des conséquences défavorables significatives sur l'atteinte des objectifs, les personnes, les actifs, l'environnement et la réputation de l'entreprise. Elle fait partie intégrante de l'ensemble des processus du Groupe (métiers et fonctions support) et constitue une aide dans la prise de décision.

La gestion des risques vise plus particulièrement à :

• •Sécuriser la prise de décision et les processus stratégiques, opérationnels et supports du Groupe afin de favoriser l’atteinte des objectifs ;
• •Créer et préserver la valeur, les actifs et la réputation du Groupe par l’identification et l’analyse des principales menaces et opportunités ; et
• •Mobiliser les collaborateurs du Groupe autour d’une vision commune des principaux risques et les sensibiliser aux enjeux et risques relatifs à leurs activités.

La gestion des risques s’articule autour de démarches menées en parallèle qui ont vocation à s’alimenter mutuellement  :

• •La cartographie des risques majeurs, qui recense les principales préoccupations des dirigeants du Groupe pouvant affecter l’atteinte des objectifs du Groupe. Les résultats de cette approche sont présentés au paragraphe 2.2 « Les  facteurs de risques spécifiques et leur gestion » du présent chapitre ; 
• •La cartographie des risques opérationnels, alimentée par le dispositif de contrôle interne, qui s’appuie sur une analyse des risques par processus opérationnels, animée par la Direction des risques et le réseau des référents risques et conformité. Plus d’informations sur cette approche sont apportées au paragraphe 2.1.2.1 « Organisation de la gestion des risques » du présent chapitre. 
• •La cartographie des risques de corruption et trafic d’influence, pilotée par la Direction conformité est mise à jour annuellement selon une méthodologie combinant des entretiens réalisés avec des dirigeants et une campagne d’évaluation par questionnaires. De plus amples informations sont apportées au paragraphe 2.1.6.2 « Prévention de la corruption et du trafic d’influence » du présent chapitre.
• •La cartographie des risques RSE, pilotée par la Direction RSE est présentée dans le chapitre 3, paragraphe 3.1.2 « Risques et principales opportunités RSE du Groupe, devoir de vigilance » 
• •La cartographie des risques liés au devoir de vigilance est présentée dans le chapitre 3, paragraphe 3.1.2 « Risques et principales opportunités RSE du Groupe, devoir de vigilance » 

Le Groupe conçoit le contrôle interne comme un dispositif défini par la Direction générale et mis en œuvre par l'ensemble des collaborateurs. Il est complémentaire à la gestion des risques puisqu'il s'appuie sur l'identification et l'analyse des risques tout en participant activement à leur traitement, notamment par la mise en place de contrôles. Le contrôle interne contribue à la maîtrise de l'ensemble des activités, à l'efficacité de ses opérations et à l'utilisation efficiente de ses ressources. Il permet ainsi au Groupe de prendre en compte de manière appropriée les risques significatifs, qu'ils soient stratégiques, opérationnels, financiers, sociaux ou de conformité.

Le dispositif vise plus particulièrement à assurer :

• •La conformité aux lois et règlements en vigueur ;
• •L’application des instructions et des orientations fixées par la Direction générale ;
• •Le bon fonctionnement des processus internes du Groupe ; et
• •La fiabilité des informations financières et comptables.

Le dispositif de gestion des risques et contrôle interne joue donc un rôle essentiel dans la conduite et le pilotage des activités du Groupe, puisqu’il permet de :

• •Connaître et anticiper : s’assurer d’une veille régulière des risques significatifs du Groupe, connaître et suivre les environnements dans lesquels le Groupe opère et anticiper une évolution de la nature ou de l’intensité de ces risques ;
• •Organiser : s’assurer que les principaux risques identifiés sont effectivement pris en compte par le Groupe au niveau le plus approprié ;
• •Traiter : s’assurer que les moyens en place sont efficaces pour maîtriser au mieux les risques identifiés, et cela, en cohérence avec les valeurs et la stratégie du Groupe ; et
• •Sensibiliser et informer : la mise en place d’un dispositif coordonné de gestion des risques s’appuie sur la sensibilisation des collaborateurs à la gestion des risques. Elle comprend une communication sur les risques auprès de différentes parties prenantes.

L'environnement de contrôle, essentiel au dispositif de contrôle interne, à la bonne gestion des risques et à l'application des procédures, s'appuie également sur un ensemble de comportements et actions, ainsi que sur l'organisation et sur les collaborateurs. Le bon fonctionnement de l'organisation de Nexity repose entre autres sur le respect de principes d'actions et de comportements clairs qui encadrent ses activités et guident son développement :

• •La stricte application des règles communes du Groupe, notamment en matière d'engagement d'opérations ;
• •La connaissance et le respect du Code de bonne conduite du Groupe, dont les principes sont repris dans les Codes de bonne conduite des sociétés détenues majoritairement par le Groupe (Voir paragraphe 2.1.6. « Éthique des affaires et conformité » du présent chapitre) ;
• •La transparence et la loyauté des collaborateurs vis-à-vis de leur hiérarchie au niveau opérationnel et à l'échelle des services fonctionnels, pôles et holding ; et
• •La responsabilité des dirigeants des entités opérationnelles dans la communication, par des moyens adaptés, des principes mentionnés ci-dessus à leurs collaborateurs.

Afin d’anticiper et gérer efficacement ses risques, Nexity s’inscrit dans une politique d’appétence aux risques modérée, qui le conduit à limiter et à encadrer les acquisitions de fonciers à risque, à gérer ses activités de promotion immobilière dans un cadre prudentiel, à pratiquer une forte diversification de ses engagements et à éviter les activités spéculatives ou à coûts fixes élevés.

Le Groupe entend également conduire son activité en conformité avec les dispositions légales applicables à l’exercice de ses différents métiers et aux règles relatives à l’éthique des affaires. À ce titre, il a mis en place des formations adaptées pour ses collaborateurs (Voir paragraphe 2.1.6. « Éthique des affaires et conformité » du présent chapitre).

Le Groupe considère globalement que ses dirigeants et collaborateurs font preuve d’une culture partagée de la maîtrise des risques et œuvre continuellement à son renforcement. L’analyse des risques est intégrée dans les différents processus de l’entreprise : processus de gouvernance, processus opérationnels et processus supports. Des mesures visant à l’amélioration continue de la gestion des risques sont régulièrement mises en œuvre, notamment au travers de la sensibilisation des collaborateurs et de leur implication dans le déploiement des dispositifs de contrôle.

Dans le contexte inédit de l'année 2023, Nexity montre sa capacité à se transformer pour résister et faire face à la crise de l’immobilier et au durcissement de la réglementation. Le Groupe poursuit les plans d’action déjà engagés avec un suivi rapproché par la gouvernance. La stratégie du Groupe s’affine avec des décisions fortes et structurantes pour l'année à venir. Les points saillants de l’actualisation de la cartographie des risques majeurs au 31 décembre 2023 sont principalement sur les risques stratégiques et les risques liés aux métiers et relation avec les tiers.

ll s'agit de la retranscription de la cartographie des risques majeurs du Groupe ventilés en 7 catégories de risques.

Les risques majeurs identifiés par une pastille verte sont déclinés dans le chapitre 3 « Déclaration de performance extra-financière » du présent Document d'enregistrement universel.

D’autres risques dont Nexity n’a pas actuellement connaissance pourraient avoir une incidence négative sur son activité et ses résultats. Tous ces risques pourraient entraîner des écarts significatifs par rapport aux données prospectives communiquées au marché et déposées par le Groupe auprès de l’AMF.

Accès au logement, adaptation au changement climatique, préservation de la nature, nouveaux modes de consommation, sont autant de défis auxquels Nexity entend apporter des réponses concrètes. Ainsi, face à ces grands enjeux sociétaux et environnementaux, la stratégie RSE (Responsabilité Sociétale de l’Entreprise) de Nexity a pour ambition d’apporter des solutions, produits et services innovants dans un but commun : mieux vivre ensemble.

Conscient de l’urgence des évolutions en jeu, avec ses différents métiers, de la promotion aux services, Nexity a entamé en 2020 une démarche collégiale pour rehausser l’ambition de sa stratégie RSE. Dans la continuité de l’engagement de l’entreprise d’être utile à la société à travers ses activités, en contribuant à la résilience climatique, économique et sociale, la stratégie RSE évolue grâce à l’écoute des attentes des parties prenantes du Groupe (collaborateurs, clients, actionnaires, investisseurs, analystes, collectivités locales, société civile, etc.).

Enfin, l’arrivée à maturité du fonctionnement de l’entreprise en opérateur global de l’immobilier et l’évolution de l’analyse des risques du Groupe ont induit une accélération des plans d’actions concrets nécessaires pour les gérer.

En 2021, la raison d’être de Nexity « La vie ensemble » a été intégrée dans les statuts de l'entreprise.

Cette raison d’être est placée au cœur de l'action du Groupe. Portée par ses collaborateurs et partagée avec ses partenaires, elle se traduit en cinq engagements : 

• •Créer des lieux qui créent des liens par ses services et ses innovations ;
• •Rester toujours plus proche de ses clients ;
• •Unir ses forces face au défi environnemental ;
• •Participer avec ses partenaires à une société plus solidaire ; et
• •Mettre sa culture commune au service de chacun.

Un manifeste de la raison d’être a aussi été publié et diffusé, il détaille comment « La vie ensemble » rassemble, engage et inspire dans la durée la communauté Nexity.

La stratégie RSE du Groupe a vu son ambition en matière de climat et de biodiversité rehaussée début 2022. Le niveau de cette ambition a été porté au vote des actionnaires avec un « Say on Climate and Biodiversity » à l’Assemblée générale des actionnaires 2022.

La stratégie RSE irrigue la création de valeur du Groupe en promouvant de nouvelles solutions, produits ou services innovants, développés avec un écosystème de partenaires très actifs (incubateurs, start-ups, industriels, associations, etc.). En effet, le Groupe porte la conviction que, face à l’importance des enjeux sociaux et environnementaux actuels, les solutions partenariales sont essentielles à l’accélération de la performance des activités de Nexity pour faire émerger des solutions efficientes. Enfin, dans un souci de cohérence et de mise en perspective globale de son engagement citoyen pour le climat, Nexity inscrit sa stratégie dans le cadre des Objectifs de Développement Durable des Nations Unies.

La stratégie RSE s’articule autour de trois axes soutenus par trois enjeux transverses :

• •Relever le défi environnemental
  • L’atténuation et l’adaptation face au changement climatique, la préservation de la biodiversité, l’utilisation raisonnée des ressources, sont autant d’enjeux auxquels Nexity répond grâce à ses produits et services ;
• •Rendre la ville inclusive et solidaire
  • Le sujet de la ville inclusive est inscrit dans l’ADN de Nexity depuis sa création, que ce soit à travers ses programmes de logements sociaux, ses gammes de logements à coûts maîtrisés, son activité dans les quartiers en rénovation urbaine, ou encore les activités de la Fondation Nexity et de Nexity Non Profit ; et
• •Développer le capital humain
  • La clé de la réussite de Nexity est son capital humain. Dans ce cadre, le Groupe se doit de rester attractif, mais aussi de développer ses talents et susciter l’engagement de ses collaborateurs. Il veille également à promouvoir l’inclusion et l’égalité des chances.

Parallèlement à ces trois axes, un socle de trois enjeux transverses irrigue la stratégie RSE du Groupe :

• •Promouvoir une gouvernance ouverte et responsable
  • Le Groupe a mis en place une gouvernance ouverte, à l’écoute des parties prenantes. La réussite et la réputation de Nexity et de l’ensemble de ses filiales et participations reposent non seulement sur la qualité de ses produits et services, mais aussi sur la confiance que le Groupe inspire à ses clients, actionnaires, partenaires privés ou publics et ses collaborateurs ;
• •Améliorer la satisfaction clients et avoir une relation fournisseurs responsables
  • Nexity veille à la satisfaction de ses clients. Celle-ci passe par une offre de produits et services de qualité. Par ailleurs, le Groupe s’est doté d’une politique d’achats responsables et veille à avoir une relation équilibrée avec ses fournisseurs ; et
• •Anticiper l'évolution des usages par l'innovation
  • Par une stratégie de veille et d’innovation, Nexity anticipe les attentes et l’évolution des usages de ses clients.

Nexity a réalisé dès 2015 sa première analyse de matérialité, mise à jour en 2019, afin de hiérarchiser les enjeux RSE en croisant l’importance pour les parties prenantes avec l’impact sur l’activité du Groupe.

En 2022, Nexity a mis à jour cette analyse de matérialité simple et a réalisé sa première analyse de double matérialité. Lors de cet exercice, 27 enjeux RSE ont été identifiés sur la base d’un diagnostic du secteur et des activités de Nexity, et répartis en 5 catégories (environnement, métiers, sociétal, social et gouvernance).

Une consultation des parties prenantes de Nexity a été réalisée : collaborateurs, clients, fournisseurs, partenaires financiers, associations professionnelles, ONG, partenaires académiques, Comité de parties prenantes de Nexity, Comité exécutif, comité de pilotage avec les représentants des principales entités du Groupe. Au total, plus de 1.000 personnes ont donné leur avis, au travers d’entretiens individuels et d’enquêtes (auprès de l’ensemble des 8.000 collaborateurs et de plus de 3.000 clients particuliers du Groupe).

Les analyses de matérialité simple et double matérialité confirment les priorités stratégiques de Nexity.

La matérialité simple croise l’importance des enjeux pour les parties prenantes avec l’impact de ces enjeux sur l’activité du Groupe. La matrice de matérialité simple a été publiée dans le document d'enregistrement universel 2022.

En 2022, Nexity a souhaité compléter son analyse de matérialité simple par une analyse de double matérialité. Le principe de double matérialité instaure une distinction entre les impacts de l’entreprise sur l’environnement et la société, et les impacts des questions environnementales et sociétales sur l'entreprise et sa capacité à créer de la valeur. Selon les recommandations de l’EFRAG(1), Nexity a hiérarchisé ses 27 enjeux RSE selon les deux perspectives de la double matérialité :

• •La perspective d’impact : reflète les impacts de Nexity sur les personnes, la société et l'environnement, positifs et négatifs, réels ou potentiels et liés à ses activités directes ainsi qu’à sa chaîne de valeur amont et aval; et
• •La perspective financière : reflète les risques et opportunités associés à ces enjeux RSE et pouvant avoir une incidence positive ou négative sur le modèle d’affaires, le développement, la performance et la position de Nexity, à court, moyen ou long termes.

L’évaluation de la matérialité d’impact s’est basée sur les résultats de la consultation de 2022 des parties prenantes et en particulier sur l’évaluation des impacts de Nexity sur l’environnement et la société par les parties prenantes externes et experts consultés. Cette consultation a été complétée par une analyse croisée de plusieurs référentiels d’impacts sectoriels(2), d’études académiques et de controverses médiatiques (sectorielles ou relatives à Nexity). 

L’évaluation de la matérialité financière s’est également basée sur l’évaluation des risques et opportunités que représentent les enjeux RSE pour Nexity, issue des échanges avec le Comité exécutif et les représentants des différentes directions du Groupe et de l'analyse de la cartographie des risques du Groupe.

La double matérialité de Nexity présente des résultats alignés avec la matérialité simple, avec 15 enjeux prioritaires, dont 4 particulièrement priorisés (préservation de la biodiversité, augmentation de la réhabilitation, accessibilité et mixité des projets et décarbonation de la construction). Plusieurs enjeux sont d’importance plus grande sous ce prisme que celui de l'analyse de matérialité simple : adaptation au changement climatique, utilisation des ressources et circularité, biodiversité, accessibilité et mixité des projets ou encore achats responsables.

Cet exercice a permis au Groupe de se préparer aux évolutions de la réglementation européenne en matière de reporting extra-financier (CSRD) en intégrant aux réflexions, dès 2022, les recommandations des différents standards RSE internationaux en matière d’analyse de matérialité.

Des travaux pour relier ces éléments aux derniers textes de la CSRD ont été menés fin 2022 et début 2023, afin de préparer la mise en œuvre de la CSRD dès l’exercice 2024 pour le Groupe.

La RSE est intégrée dans les processus et les instances qui conçoivent et exécutent la stratégie du Groupe au niveau du Conseil d’administration, de la direction et des opérations.

La gouvernance de la RSE s’articule autour de quatre instances et d’une direction dédiée : 

Le Conseil d’administration a un rôle de gouvernance stratégique de la RSE et comprend un Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE. Ce dernier examine au moins une fois par an la stratégie du Groupe en matière de RSE et transmet au Conseil d'administration un avis sur la Déclaration de Performance Extra-Financière (DPEF).

La stratégie RSE est au cœur des débats du Comité exécutif qui en assure la gouvernance opérationnelle. Dans ce cadre, il pilote notamment la stratégie environnementale (climat et biodiversité) du Groupe et coordonne l’action des différentes directions et métiers impliqués. La Directrice RSE est membre du Comité exécutif.

Le Comité de parties prenantes, renouvelé en 2023, a pour mission de nourrir les réflexions stratégiques du Groupe, identifier les enjeux émergents et suivre l’exécution de la raison d’être du Groupe (voir le paragraphe 3.1.1.5 « Dialogue avec les parties prenantes » du présent chapitre). 

La Direction RSE, créée en 2008, définit et décline la stratégie RSE du Groupe en s’appuyant sur différentes instances de gouvernance. Les missions de la Direction RSE sont :

• •La proposition et l’aide à la mise en œuvre concrète de la stratégie RSE du Groupe ;
• •Le pilotage et la consolidation des performances ;
• •L'animation et l’accompagnement des filiales dans l’intégration opérationnelle de la RSE dans les métiers ;
• •Le dialogue avec les parties prenantes ;
• •La sensibilisation et la formation des collaborateurs pour faire de la RSE un levier de performance ; et
• •La veille.

Ces missions se traduisent par une contribution à différentes instances métiers et par une offre de services à disposition de toutes les entités de Nexity. De plus, afin d’irriguer au quotidien les métiers du Groupe dans une dynamique collective, un réseau de référents (membres du Comité de direction de chaque filiale) animé par la Direction RSE a été créé en 2021.

Pour faciliter la diffusion des objectifs RSE au sein du Groupe, la politique de rémunération des dirigeants du Groupe comporte des critères RSE.

Ainsi, 25% de la rémunération variable des mandataires sociaux et 10% de la rémunération variable des membres du Comité exécutif et du Club 1797 regroupant les principaux managers du Groupe, au titre de l’exercice 2023, sont basées sur l’atteinte d’objectifs RSE : performance carbone (objectif annuel de surperformance de l’activité de promotion par rapport à la RE2020) et féminisation des instances dirigeantes. (voir chapitre 4, paragraphe 4.4.1 « Rémunération des mandataires sociaux de Nexity au titre ou au cours de l'exercice 2023 (ex-post) » du présent Document d’enregistrement universel).

Dans un contexte de grandes transitions (environnementale, sociétale, numérique), où les usages se transforment, Nexity souhaite plus que jamais être à l’écoute de ses parties prenantes et considère qu’il en va de sa responsabilité sociétale d’entreprise de prendre sa part au-delà de ce que produit son activité économique et de prouver son utilité. Si le Groupe interagit avec cet écosystème via de nombreux canaux, un cadre spécifique a été créé en 2018 avec un premier Comité de parties prenantes, instance consultative et de proposition, dans un dialogue à la fois constructif et contradictoire. 

En 2021, un travail de refonte du Comité a été lancé pour une première réunion sous le nouveau format en 2022. 

Ce comité se réunit deux fois par an pour une demi-journée d'échanges autour de sujets transverses ou ciblés selon les demandes et intérêts des membres mais aussi sur les tendances actuelles qui forment le monde dans lequel Nexity opère. L'objectif est de s’ouvrir aux savoir-faire de son écosystème pour explorer des solutions et nourrir la réflexion stratégique d’engagement sociétal du Groupe.

Les membres du Comité des parties prenantes ont été choisis pour permettre le croisement de regards et d’expertises plurielles de l’ensemble de la chaîne de valeur de Nexity. Il se compose de 9 membres externes et se tient en présence de la Direction générale et de membres du Comité exécutif :

Ce Comité a pour objectifs de : 

• •Rendre un avis consultatif sur les sujets stratégiques, en portant une attention particulière à la cohérence du positionnement de Nexity avec ses engagements sociaux et environnementaux ;
• •Identifier et analyser les enjeux émergents du secteur et les évolutions structurantes sur lesquelles Nexity devrait prendre position ; et
• •Suivre, challenger et alimenter l’exécution de la raison d’être de Nexity, notamment les leviers d’action mobilisés pour atteindre les objectifs sociaux et environnementaux, les indicateurs de performance choisis et l’impact produit. 

En 2023, les deux réunions ont porté sur deux enjeux liés à la transition environnementale : le Comité s’est penché sur les enjeux liés à la biodiversité pour Nexity, ainsi que sur les questions posées par l’adaptation au changement climatique, également un enjeu majeur pour les activités du Groupe.

Les parties prenantes du Groupe peuvent être présentées selon les catégories suivantes. Pour chaque partie prenante, des outils de dialogue permettent de rester à l’écoute des besoins des parties prenantes et de montrer comment le Groupe y répond.

Le Groupe est évalué régulièrement par des agences de notation extra-financière. 

Selon l’ADEME(19), en France, le secteur du bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre derrière celui des transports si l’on considère uniquement les émissions liées à la consommation d’énergie(20). À cela s’ajoute l’érosion de la biodiversité avec 75% de milieux terrestres fortement dégradés, et un million d’espèces menacées d’extinction dans le monde.

De multiples pressions s’exercent comme le changement d’usage des sols ou encore les changements climatiques. À cela s’ajoutent, les pressions réglementaires, tout comme les attentes des clients et celles de la société civile.

Face à ces risques, l’immobilier doit aussi apporter des solutions, en termes d’atténuation et d’adaptation au changement climatique, mais aussi pour retisser les liens entre les humains et le reste du vivant en réintégrant la nature en ville ou encore en ayant un usage raisonné des matériaux. Le pilotage de la stratégie environnementale ainsi constituée se fait par des objectifs pour les activités de promotion et de services immobiliers de Nexity. De plus, cette stratégie comporte un socle de mobilisation, sensibilisation et formations des collaborateurs.

Le sujet de la ville inclusive est inscrit dans l’ADN de Nexity depuis sa création. Cet engagement s’inscrit à la fois grâce aux offres du Groupe mais aussi par les actions de la Fondation Nexity. Plusieurs des objectifs stratégiques sociétaux sont arrivés à échéance en 2022, ceux-ci ont été revus pour une cible à 2026. 

Plusieurs objectifs fixés permettent au Groupe de suivre ses engagements sociétaux. 

La Direction des ressources humaines est chargée de développer les compétences et moyens humains nécessaires à l’atteinte des objectifs à court, moyen et long termes fixés par la Direction générale du Groupe. Afin de garantir le capital humain indispensable à la mise en œuvre de la stratégie de Nexity, l’un des enjeux forts est de fidéliser les talents et de développer l’employabilité des collaborateurs.

Au 31 décembre 2023, le groupe Nexity compte  8.185 salariés (dont  91% en contrat à durée indéterminée), contre 8.508 à fin 2022 et 8.296 à fin 2021. 

Le Groupe est composé de 62% de femmes et 38% d’hommes.

L’ancienneté moyenne est de 7,2 ans (7,3 ans chez les cadres et 7 ans chez les non-cadres). La moyenne d’âge des collaborateurs s’élève à 40,2 ans (41,4 ans pour les cadres et 38,7 ans pour les non-cadres).

Les 3 axes de la stratégie RSE de Nexity présentés au paragraphe 3.1.1.1 « La stratégie RSE du Groupe » du présent chapitre, sont irrigués par des enjeux transverses ayant un impact fort sur l’efficacité des actions mises en place et font l’objet d’un pilotage via des objectifs. Ainsi, il est nécessaire d’avoir une gouvernance ouverte et responsable ; mais aussi de produire des biens et services qui donnent satisfaction aux clients et enfin, de les produire dans le cadre de partenariats équilibrés avec les fournisseurs. 

Avoir une gouvernance ouverte au dialogue avec les parties prenantes et appliquant les meilleures pratiques en termes éthiques est un enjeu majeur pour Nexity.

Les enjeux liés à la gouvernance d’entreprise, telles que la féminisation des instances dirigeantes ou encore l’indépendance des administrateurs sont traités en détail au chapitre 4 « Gouvernement d'entreprise » du présent Document d’enregistrement universel.

Les enjeux liés à l’éthique des affaires sont pilotés au sein du Groupe par la Direction de la conformité et couvrent des domaines tels que la prévention de la corruption et du trafic d’influence, lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, les activités de représentation d’intérêts, la lutte contre l’évasion fiscale ou encore la protection des données. Ces différentes thématiques sont évoquées au paragraphe 2.1.6 « Éthique des affaires et conformité » du présent Document d’enregistrement universel, s’y ajoute celle du devoir de vigilance, traitée au sein du présent chapitre.

Le dialogue avec les parties prenantes est présenté au paragraphe 3.1.1.5 « Dialogue avec les parties prenantes » du présent chapitre.

Les indicateurs présentés ci-dessous sont basés sur les données du périmètre Groupe sauf mention contraire.

Les informations sociales, environnementales et sociétales sont élaborées sur la base des contributions de plusieurs directions, notamment les Directions Responsabilité Sociétale d’Entreprise (RSE) et Ressources Humaines. Différents indicateurs ont été définis, en tenant compte de la spécificité des activités du Groupe, afin de mesurer de manière pertinente les principaux impacts liés à la responsabilité sociale, sociétale et environnementale de Nexity. Engagé dans un processus d’amélioration continue, Nexity complète progressivement la liste de ses indicateurs pour tenir compte des évolutions du Groupe et des réglementations.

Les indicateurs présentés au titre des informations sociales, environnementales et sociétales dans le Document d’enregistrement universel 2023, concernent l’exercice 2023. La période de reporting retenue est l’année civile (du 1er janvier au 31 décembre) sauf indications contraires précisées dans le texte.

Exercice clos le 31 décembre 2023

Aux actionnaires,

En notre qualité d'organisme tiers indépendant, membre du réseau Mazars, commissaire aux comptes de la société Nexity, accrédité par le COFRAC Inspection sous le numéro 3-1895 (accréditation dont la liste des sites et la portée sont disponibles sur www.cofrac.fr), nous avons mené des travaux visant à formuler un avis motivé exprimant une conclusion d’assurance modérée sur les informations historiques (constatées ou extrapolées) de la déclaration consolidée de performance extra financière (ci-après respectivement les « Informations » et la « Déclaration »), préparées selon les procédures de l’Entité (ci-après le « Référentiel »), pour l’exercice clos le 31 décembre 2023, présentées dans le rapport de gestion de la société Nexity (ci-après la « Société » ou l’« Entité »), en application des dispositions des articles L. 225 102-1, R. 225-105 et R. 225-105-1 du code de commerce.

Sur la base des procédures que nous avons mises en oeuvre, telles que décrites dans la partie « Nature et étendue des travaux », et des éléments que nous avons collectés, nous n'avons pas relevé d'anomalie significative de nature à remettre en cause le fait que la déclaration de performance extra-financière est conforme aux dispositions réglementaires applicables et que les Informations, prises dans leur ensemble, sont présentées, de manière sincère, conformément au Référentiel.

En application de l’article L. 225-37 du Code de commerce, le Conseil d’administration doit présenter à l’Assemblée générale un rapport sur le gouvernement d’entreprise, qui est joint au rapport de gestion, regroupant les informations relatives à la gouvernance, à la rémunération et les éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique.

Le présent rapport est élaboré par référence au Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées Afep-Medef (le « Code Afep-Medef ») auquel la Société a adhéré. Les parties de ce rapport relatives à sa composition, aux conditions de préparation et d'organisation du Conseil d'administration ont été élaborées sur la base des contributions de différentes directions du Groupe, notamment la direction financière, la direction des ressources humaines, la direction juridique. Il a été présenté au Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE.

Ce rapport décrit les travaux du Conseil d’administration qui s’inscrivent également dans le cadre du règlement intérieur du Conseil d’administration. Il rappelle le devoir de réserve et l’obligation de confidentialité des administrateurs et précise que ces derniers s’obligent à respecter le Guide de Prévention des Infractions d’Initiés relatif aux opérations sur titres adopté par la Société. Le règlement intérieur et le Guide de Prévention des Infractions d’Initiés sont mis en ligne sur le site Internet de la Société.

Le règlement intérieur a été modifié en dernier lieu le 1er janvier 2023. Une proposition de modification de ce règlement sera fait au Conseil d'administration du 25 avril 2024, notamment afin de proposer la création d'un Comité RSE dédié, distinct du Comité des rémunérations et des nominations.

Un descriptif résumé des principales dispositions des statuts et du règlement intérieur relatives au Conseil d’administration, figure aux paragraphes 4.2 et suivants du présent chapitre.

Les membres du Conseil d’administration peuvent être contactés au siège de la Société, 19, rue de Vienne – TSA 50029 – 75801 Paris Cedex 08.

Les tableaux ci-après comprennent une synthèse de la composition du Conseil d’administration et de ses Comités au 31 décembre 2023.

Le tableau ci-dessous recense les compétences dominantes déclarées par les administrateurs et illustre la diversité des compétences du Conseil d’administration. 

La Société est une société anonyme à Conseil d’administration.

Le Conseil d’administration comptait douze administrateurs au 31 décembre 2023, dont deux administrateurs représentant les salariés (article L. 225-27-1 du Code de commerce) et un administrateur représentant les salariés actionnaires (articles L. 225-23 et L. 22-10-5 du Code de commerce).

La durée des mandats d’administrateur est de quatre ans et les échéances des mandats sont organisées de manière à permettre un renouvellement échelonné :

• •4 mandats prennent fin à l’issue de l’Assemblée générale annuelle appelée à se prononcer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 et se tenant au cours de l’année 2024 : Luce Gendry, Magali Smets et Jérôme Grivet ainsi que celui de l’administrateur représentant les salariés actionnaires, Luc Touchet ;
• •3 mandats prennent fin à l’issue de l’Assemblée générale annuelle appelée à se prononcer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024 et se tenant au cours de l’année 2025 : Véronique Bédague, Soumia Belaidi Malinbaum et celui de la société Crédit Mutuel Arkéa ;
• •1 mandat prend fin à l'issue de l'Assemblée générale annuelle appelée à se prononcer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2025 et se tenant au cours de l'année 2026 : celui de la société La Mondiale ; 
• •2 mandats prennent fin à l'issue de l'Assemblée générale annuelle appelée à se prononcer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2026 et se tenant au cours de l'année 2027 : Agnès Nahum et Charles-Henri Filippi ; et
• •Karine Suzzarini a été désignée et Bruno Catelin renouvelé, à compter du 1er novembre 2020, administrateurs représentant les salariés par le Comité de Groupe de la Société, pour une durée de quatre ans à compter de cette même date.

Un représentant unique du Comité social et économique participe aux séances du Conseil d’administration conformément aux dispositions de l’article L. 2312-75 du Code du travail. Emmanuel Brie a été désigné en cette qualité, le 20 juillet 2023, pour une période expirant lors des élections des représentants du personnel dans le courant de l’année 2027.

Le règlement intérieur précise que le Conseil d’administration, outre les attributions spécifiques qui lui sont dévolues par les dispositions législatives et réglementaires (la « loi ») et les statuts de la Société, examine et approuve préalablement à leur mise en œuvre, les opérations significatives de la Société, et notamment :

• •Les orientations stratégiques de la Société et les opérations se situant hors de la stratégie annoncée de la Société ; et
• •Les acquisitions et cessions de participations et d’actifs d’un montant significatif susceptibles de modifier la structure du bilan de la Société et, en tout état de cause, les acquisitions et cessions de participations et d’actifs d’un montant supérieur ou égal à 100 millions d’euros.

Il s’attache également à promouvoir la création de valeur par l’entreprise à long terme en considérant les enjeux sociaux et environnementaux de ses activités.

Une plateforme digitale sécurisée permet aux administrateurs de recevoir les informations appropriées et documents nécessaires à l’accomplissement de leur mission et à la préparation des délibérations du Conseil d’administration ou des comités constitués en son sein. Cette plateforme dématérialisée est un lieu d’échange sécurisé d’informations et de documents entre les membres du Conseil d’administration. Elle permet également d’assurer l’archivage des données.

Le Conseil d’administration procède en outre aux contrôles et vérifications qu’il juge opportuns et peut se faire communiquer les documents qu’il estime utiles à l’accomplissement de sa mission. Le Conseil examine régulièrement, en lien avec la stratégie qu’il définit, les opportunités et les risques tels que les risques financiers, juridiques, opérationnels, sociaux et environnementaux ainsi que les mesures prises en conséquence. Il reçoit à cet effet toutes les informations nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Les administrateurs peuvent en outre se faire communiquer préalablement à toute réunion les documents complémentaires qu’ils estiment utiles.

En outre, chaque administrateur peut bénéficier, s’il le souhaite, d’une formation complémentaire sur les spécificités de l’entreprise et de ses métiers, et les enjeux en matière de RSE, en particulier sur les sujets climatiques.

Des sessions d’informations peuvent être organisées pour les nouveaux administrateurs dont le but est de leur permettre de connaître le groupe Nexity aussi rapidement que possible. Ce programme comprend une revue de la stratégie du Groupe et de ses principales activités, les principaux défis en termes de croissance, de compétitivité et d’innovation et également les finances, la recherche et développement, la gestion des ressources humaines, les aspects juridiques, la conformité et l’organisation générale des opérations. Il comporte également des visites sur sites. Tous les administrateurs qui le souhaitent peuvent bénéficier de ce programme, conformément aux dispositions du règlement intérieur sur ce point. Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023, le Conseil d’administration s’est réuni à sept reprises. Le niveau de participation aux réunions est de 97%.

Alain Dinin, Président d'honneur a participé à 5 réunions du Conseil d'administration au cours de l'année 2023, et a indiqué fin 2023 qu'il ne participera aux prochaines réunions  que sur demande de la Présidente du Conseil d'administration.

Les taux de participation individuels aux séances du Conseil d’administration et des différents comités sont détaillés ci-après :

Le Conseil d’administration au cours de l’exercice a ainsi notamment, dans les domaines suivants :

• 1 .Informations financières et comptables :
  • •Examiné les conclusions du Comité d’audit et des comptes sur les sujets relevant de sa compétence,
  • •Arrêté les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022, les comptes semestriels 2023 ainsi que les chiffres d’affaires des 1er et 3ème trimestres 2023,
  • •Procédé à l’examen régulier de la situation financière du Groupe et de l’évolution de son endettement, débattu de la mise en place de financements adaptés, ou la pérennisation et l’adaptation de financements existants ainsi qu’à l’examen et l’arrêté des documents de gestion prévisionnelle,
  • •Approuvé le renouvellement de la ligne de crédit Corporate pour une durée de 5 ans et pour un montant augmenté de 800 millions d'euros contre 500 millions d'euros,
  • •Décidé d’ajuster les droits des titulaires d’obligations convertibles et de subdéléguer au Directeur Général Délégué le pouvoir de déterminer les nouveaux ratios, de procéder à l’information des porteurs d’OCEANE 2021 et ORNANE 2018,
  • •Décidé de mettre en œuvre un nouveau programme de rachat d’actions ;
• 2 .Gouvernance, rémunérations et RSE
  • •Délibéré à l’occasion des comptes rendus du Comité des rémunérations, des nominations et de la RSE,
  • •Délibéré sur l'indépendance des membres du Conseil d'administration et des membres des différents comités du Conseil ainsi que sur la parité,
  • •Arrêté l’ordre du jour et convoqué une Assemblée générale mixte aux fins d’approuver les comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2022, et renouveler le mandat de deux administrateurs,
  • •Autorisé la conclusion de conventions réglementées,
  • •Délibéré sur l’évaluation des travaux du Conseil d’administration,
  • •Défini la politique de rémunération des mandataires sociaux,
  • •Arrêté la rémunération de la Présidente-directrice générale et du Directeur général délégué ainsi que la rémunération des membres du Conseil d’administration et sa répartition,
  • •Décidé de l’attribution gratuite d’actions,
  • •Examiné le bilan d'atteinte des engagements relatifs à la stratégie climat et biodiversité
  • •Délibéré sur l’égalité professionnelle entre les hommes et les femmes dans le Groupe et la Diversité, et sur le nouveau plan d'action égalité Handicap-Séniors ;
• 3 .Stratégie
  • •Débattu de la stratégie du Groupe et des principaux projets de partenariats, 
  • •Autorisé la cession des activités d'Administration de biens du Groupe,
• 4 .Cautions - Avals - Garanties
  • •Autorisé l’émission de garanties.

De plus, le Conseil d’administration est informé de manière permanente et par tous moyens, de la situation financière, des engagements de la Société ainsi que de tous événements et opérations significatifs relatifs à la Société, ainsi que des risques auxquels le Groupe est exposé.

Enfin, des séances du Conseil sont organisées hors la présence des dirigeants mandataires sociaux exécutifs (« executive sessions »). Elles sont convoquées au moins une fois par an par le Président ou le ou les Vice-Président(s) du Conseil d'administration qui en déterminent librement l'ordre du jour et les participants. Le ou les Vice-Président(s) fait(font) un compte rendu de ces réunions au Conseil d’administration suivant.

Les rapports relatifs aux exercices 2021, 2022 et 2023 sont incorporés par référence.

La note 35 figurant au paragraphe 5.1 « États financiers consolidés au 31 décembre 2023 » du présent Document d’enregistrement universel, précise les informations relatives aux parties liées.

Les conventions réglementées sont présentées au paragraphe 4.3.1 « Rapport spécial des Commissaires aux comptes sur les conventions réglementées » du présent chapitre.

Il n’existe pas d’autre opération importante avec les apparentés.

Assemblée générale d’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023

À l’assemblée générale des actionnaires de la société Nexity,

En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.

Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l’existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-31 du code de commerce, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.

Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-31 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.

Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.

En application de l’article L.225-40 du code de commerce, nous avons été avisés des conventions suivantes conclues au cours de l’exercice écoulé qui ont fait l’objet de l’autorisation préalable de votre conseil d’administration :

• •Conventions d’assistance et de licence de marques avec les sociétés Bureaux à partager et Bien’Ici

Personnes concernées :

Modalités :

Le Conseil du 14 décembre 2023 a autorisé la poursuite au titre de l’exercice 2024 des conventions d’assistance fournies aux sociétés :

• •Bureaux à Partager : le montant de la convention demeure à 544 k€
• •Bien’Ici : le montant de la convention demeure à 240 k€

En application de l’article R.225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.

• •Conventions d’assistance et de licence de marques avec les sociétés Bureaux à Partager et Bien’Ici

Personnes concernées :

Modalités :

Le Conseil du 15 décembre 2022 a autorisé la poursuite en 2023 des conventions d’assistance fournies aux sociétés listées ci-dessous.

• •Bureaux à Partager : le montant de la redevance comptabilisée au cours de l’exercice 2023 est de 544 k€ ;
• •Bien’Ici : le montant de la redevance comptabilisée au cours de l’exercice 2023 est de 240 k€ ;

Paris La Défense, le 3 avril 2024

Les Commissaires aux comptes

KPMG Audit IS

Stéphanie Millet

Associée

MAZARS

Claire Gueydan-O'Quin

Associée

La Société se réfère au Code Afep-Medef (disponible sur le site www.Medef.fr) pour la détermination et la présentation des éléments de rémunération des dirigeants mandataires sociaux de Nexity.

Toute décision ayant trait à la rémunération des dirigeants mandataires sociaux au titre de leurs mandats respecte la procédure say on pay de la loi Sapin II, telle que modifiée par l’ordonnance n° 2019-1234 du 27 novembre 2019.

En application de l’article L. 22-10-9 du Code de commerce, un certain nombre d’informations ayant trait à la rémunération des mandataires sociaux sont présentées en section 4.4.1 du présent Document d’enregistrement universel. Conformément à l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, il sera proposé à l’Assemblée générale du 23 mai 2024 de statuer, au titre du say on pay ex post, sur un projet de résolution portant sur les informations ainsi présentées, mentionnées au I de l’article L. 22-10-9 du même Code. Au titre du say on pay ex post, et conformément à l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, il sera également proposé à l’Assemblée générale du 23 mai 2024 de statuer sur les éléments de rémunération fixes, variables et long terme composant la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l’exercice 2023 ou attribués au titre du même exercice à la Présidente-directrice générale et au Directeur général délégué.

Conformément aux dispositions du Code AFEP-MEDEF, le Conseil d’administration, sur recommandation de son comité des rémunérations des nominations et de la RSE, s’est attaché à procéder à la revue de la politique de rémunération versée ou attribuée aux mandataires sociaux au cours ou au titre de l’exercice 2023, telle qu’approuvée par l’Assemblée générale du 16 mai 2023, dans ses 11ème à 13ème résolutions. En particulier, le Conseil d’administration et le comité des rémunérations, des nominations et de la RSE se sont assurés que la rémunération des dirigeants mandataires sociaux contribuent, en accord avec la politique de rémunération applicable, aux performances à long terme de la Société. À cet égard, une partie des critères de rémunération variable des dirigeants mandataires sociaux sont mesurés sur plusieurs exercices.

En application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce, la politique de rémunération des mandataires sociaux pour l’exercice 2024, établie par le Conseil d’administration et approuvée lors de sa réunion du 3 avril 2024 est présentée au paragraphe 4.4.2 « Politique de rémunération des mandataires sociaux de Nexity pour l’exercice 2024 » du présent Document d’enregistrement universel. Les politiques de rémunération applicables, respectivement, aux membres du Conseil d’administration, à la Présidente-directrice générale et au Directeur général délégué pour l’exercice 2024 seront soumises à l’approbation de l’Assemblée générale du 23 mai 2024 conformément à l’article L. 22-10-8 du Code de commerce au titre du say on pay ex ante.

Il n’existait au 31 décembre 2022 aucun engagement (autre, le cas échéant, que ceux constatés au sein des provisions pour engagements envers les salariés) contracté en matière de pensions de retraite ou indemnités assimilées dont bénéficieraient les membres du Conseil d’administration, le Président du Conseil d’administration, la Directrice générale, le Directeur général délégué mandataire social.

Les administrateurs et les dirigeants mandataires sociaux ont l’obligation de détenir au nominatif l’intégralité des actions qu’ils possèdent.

Au 31 décembre 2023, les membres du Conseil d’administration détiennent directement ou indirectement les actions mentionnées ci-dessous :

Pour Véronique Bédague, Présidente-directrice générale depuis le 1er janvier 2023, et Jean-Claude Bassien, Directeur général délégué mandataire social, le Conseil d’administration a fixé un seuil minimum de 10% des actions issues d'attributions gratuites à détenir au nominatif. 

Au 31 décembre 2023 les administrateurs et les mandataires sociaux détiennent en direct 9,85% du capital de la Société. 

Aucun plan d’options de souscription ou d’achat d’actions n’est en vigueur en faveur des dirigeants mandataires sociaux.

Le tableau ci-après présente le nombre d’actions et le pourcentage de capital et de droits de vote détenus par l’ensemble des actionnaires de la Société au 31 décembre 2023 tels que déclarés auprès de l’AMF et/ou à la Société à cette date, étant précisé qu'il n'existe pas de droit de vote double :

À la connaissance de la Société, il n'existe aucun autre actionnaire détenant directement ou indirectement seul ou de concert, plus de 5% du capital ou des droits de vote.

Un Concert est constitué autour d'Alain Dinin, et regroupe les principaux dirigeants du Groupe, la société Crédit Mutuel Arkéa, et La Mondiale, et représentait 19,27% du capital de la Société au 31 décembre 2023. 

Au 31 décembre 2023, le capital de la Société s’élevait à la somme de 280.648.620 euros, divisé en 56.129.724 actions d’une valeur nominale de 5 euros chacune entièrement libérées.

Afin de les mettre en harmonie avec la loi, les statuts de la Société ont été mis à jour lors de l’Assemblée générale mixte du 18 mai 2022.

Les Assemblées générales sont convoquées et délibèrent dans les conditions prévues par la loi. La Société peut recourir à la télécommunication électronique pour les formalités préalables aux Assemblées générales dans les conditions prévues à l’article R. 225-63 du Code de commerce.

Les Assemblées générales sont réunies au siège social ou en tout autre lieu indiqué dans l’avis de convocation.

Les décisions des actionnaires sont prises en Assemblées générales ordinaires, extraordinaires, spéciales ou mixtes selon la nature des décisions qu’elles sont appelées à prendre.

Aux termes de l’article 19 des statuts, tout actionnaire a le droit d’assister aux Assemblées générales et de participer aux délibérations, personnellement ou par mandataire, dans les conditions prévues à l’article L. 22-10-39 du Code de commerce.

Le droit des actionnaires de participer aux Assemblées générales est subordonné à l’inscription en compte définitive des titulaires d’actions dans le délai prévu par la réglementation (article R. 22-10-28 du Code de commerce) :

• •Pour les titulaires d’actions nominatives, à leur inscription en compte dans ledit délai, dans les comptes tenus par la Société ; et
• •Pour les titulaires d’actions au porteur, à leur inscription en compte dans ledit délai, dans les comptes tenus par l’intermédiaire habilité. L’inscription en compte des titres dans les comptes de titres au porteur tenus par l’intermédiaire habilité est constatée par une attestation de participation délivrée par ce dernier.

Conformément aux dispositions de l’article R. 22-10-28 du Code de commerce, l’inscription doit être définitive au deuxième jour ouvré précédant l’Assemblée à zéro heure, heure de Paris.

Tout actionnaire peut se faire représenter par un autre actionnaire, par son conjoint, par le partenaire avec lequel il a conclu un pacte civil de solidarité ou par toute autre personne physique ou morale de son choix. Il peut également voter par correspondance, le cas échéant par voie électronique sur décision préalable du Conseil d’administration, au moyen d’un formulaire dont il peut obtenir l’envoi dans les conditions indiquées par l’avis préalable et l’avis de convocation à l’Assemblée conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables. Tout actionnaire pourra transmettre, et révoquer, par voie électronique des formulaires de procuration. La signature électronique de ce formulaire prend la forme, sur décision préalable du Conseil d’administration publiée dans l’avis préalable et l’avis de convocation à l’Assemblée, (i) soit de la signature électronique sécurisée au sens du décret n° 2001-272 du 30 mars 2001 pris pour l’application de l’article 1367 du Code civil et relatif à la signature électronique, (ii) soit d’un autre procédé fiable d’identification répondant aux conditions définies à la première phrase du second alinéa de l’article 1367 du Code civil. L’assistance personnelle de l’actionnaire à l’Assemblée annule tout vote par correspondance, à distance ou tout vote par procuration. De même, en cas de conflit entre le vote par procuration et le vote par correspondance, le vote par procuration prime le vote par correspondance, quelle que soit la date respective de leur émission. En cas de vote par correspondance, il ne sera tenu compte, pour le calcul du quorum, que des formulaires dûment complétés et reçus par la Société, trois (3) jours calendaires au moins avant la date de l’Assemblée. Les instructions données par la voie électronique, dans les conditions fixées par la loi et le Conseil d’administration, comportant procuration ou pouvoir, peuvent valablement parvenir à la Société jusqu’à 15 heures, heure de Paris, la veille de la réunion de l’Assemblée générale.

Le droit de vote attaché aux actions est proportionnel à la quotité du capital qu’elles représentent et chaque action donne droit à une voix. Il n’est pas conféré de droit de vote double en application de l’article L. 10-10-46 dernier alinéa du Code de commerce.

Les actions entièrement libérées sont nominatives ou au porteur, au choix de l’actionnaire, sous réserve des dispositions légales et réglementaires en vigueur et des statuts de la Société, elles sont obligatoirement nominatives jusqu’à ce qu’elles soient intégralement libérées.

Conformément à l’article L. 225-96 du Code de commerce, l’Assemblée générale extraordinaire est seule habilitée à modifier les statuts dans toutes leurs dispositions. Toute clause contraire est réputée non écrite. Elle ne peut, toutefois, augmenter les engagements des actionnaires, sous réserve des opérations résultant d’un regroupement d’actions régulièrement effectué. Elle ne délibère valablement que si les actionnaires présents ou représentés possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième convocation, le cinquième des actions ayant le droit de vote. À défaut, la deuxième assemblée peut être prorogée à une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été convoquée. Elle statue à la majorité des deux tiers des voix exprimées par les actionnaires présents ou représentés. Les voix exprimées ne comprennent pas celles attachées aux actions pour lesquelles l’actionnaire n’a pas pris part au vote, s’est abstenu ou a voté blanc ou nul.